Guide pratique pour réussir son investissement locatif

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Vous vous posez la question s’il est bon d’acheter un bien en immobilier locatif cette année ? Même si vous avez raté le coche des taux de crédit bas, sachez qu’à toute période des opportunités existent. D’autant plus qu’il existe toujours en France une demande locative forte dans les zones tendues ! Encore faut-il avoir toutes les cartes en main pour atteindre le but ultime : le développement de votre patrimoine immobilier. Dès lors que l’on a des revenus stables, s’enrichir en devenant investisseur immobilier est à la portée de tout le monde. Le tout est de respecter quelques précautions d’usage pour réussir son investissement locatif.

Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse.​​

Théodore Roosevelt​

Prendre son temps pour réaliser un investissement immobilier locatif réussi

Quand on souhaite devenir investisseur en immobilier locatif, on peut être tenté de chercher la bonne affaire. Mais que se cache derrière ce terme on ne peut plus subjectif… En fonction de la situation, une bonne affaire pour vous peut ne pas en être une pour moi.

Et vice et versa.

Cela peut être avoir le plus grand rendement locatif. Ou la plus belle perspective de plus values. Alors si un agent immobilier vous présente l’affaire du siècle pour investir, posez-vous une question.

Pour quelle raison il n’en profite pas à titre personnel ? Pourquoi n’en fait-il pas profiter ses proches ?

Et si vous avez tout de même peur de passer à côté de la chance de votre vie, vous pouvez bloquer le bien en signant un contrat de réservation (immobilier neuf) ou un compromis de vente (immobilier ancien).

Vous aurez dans les deux cas un délai de rétractation pour valider votre choix. Cela vous laissera juste peu de temps pour réunir toutes les informations nécessaires pour faire votre choix de manière éclairée pour devenir investisseur immobilier.

Déterminer et prioriser ses objectifs patrimoniaux en tant qu’investisseur immobilier

Lorsque l’on songe à un achat immobilier, ce n’est jamais par hasard. Car investir dans la pierre comporte de nombreux avantages. Les deux causes principales de cet intérêt soudain sont généralement la défiscalisation et la préparation à la retraite. Mais ce ne sont pas les seules raisons pour lesquels vous devriez vous intéresser à devenir investisseur immobilier.

On y retrouve un formidable outil permettant de :

• devenir ou être rentier
• diversifier ses revenus
• préparer sa retraite
• protéger ses proches
• réduire sa fiscalité (déduction ou réduction d’impôts) en la transformant en patrimoine utile
• se constituer un patrimoine immobilier
• se constituer une épargne forcée
• disposer de revenus locatifs
• transmettre un patrimoine à ses enfants

Déterminer le type d’investissement locatif adéquat

Chacun d’entre nous aura ses priorités. L’important est de bien les connaître. Car en fonction de vos aspirations, vous aurez à sélectionner un type de bien spécifique ainsi que son mode d’acquisition. Le monde de l’immobilier locatif est bien plus vaste qu’il n’y paraît ! Et ce qui est fantastique, c’est qu’il y en a vraiment pour tous les goûts.

Le premier critère de choix est la typologie de biens que vous souhaitez acquérir entre immobilier neuf ou ancien. Le neuf est le plus souvent consacré à des investissements à avantages fiscaux. Alors que pour l’ancien, on sera plus sur la recherche de rentabilité importante. Mais devons nous être aussi réducteur sur le marché immobilier ?

Immobilier locatif neuf

Souvent décrié par les amateurs de “belles pierres”, les programmes immobiliers neufs sont au cœur des débats depuis des années.

A commencer par la question du prix d’achat.

Est-ce que l’écart est justifié par rapport à logement ancien ?

Mais en réalité, la bonne question à se poser est quelle est la durée de vie d’un bien immobilier. Vous la trouverez peut-être saugrenue. Parce que vous pensez réellement qu’un bien immobilier a une “durée de vie” ?

Dans l’ensemble, on voit des bâtisses qui traversent le temps, en tout cas pour le gros œuvre. Mais qu’en est-il réellement de ses composants qui les composent, tels que la toiture, les boiseries, les sols, l’installation électrique, les salles d’eau…

Une partie de l’écart de prix s’explique par conséquent par la vétusté du bien (appartement et à fortiori maison).

Car quand vous faites l’acquisition un appartement neuf, vous achetez la tranquillité pendant plus d’une dizaine d’années sur les gros travaux.

Une TVA immobilière à payer

Un autre élément de réponse réside dans la Taxe sur la Valeur Ajoutée payé par l’acquéreur.

L’imaginaire collectif pense que les marges de promotion sont très importantes.

Mais dans le prix d’un bien neuf, vous trouverez sauf exception 20% de TVA. Cela représente 17,67% de la valeur totale du bien !

La possibilité de défiscaliser

Pour contrebalancer les rentrées fiscales de la TVA, les gouvernements successifs mettent en place des dispositifs de défiscalisation immobilière pour favoriser la construction de logement neuf, ainsi que les programmes de réhabilitation. Le dispositif phare pour défiscaliser est la loi Pinel. Ce n’est évidemment pas le seul à la disposition des investisseurs. Voici une liste non exhaustive des dispositifs fiscaux disponibles :

• Censi-Bouvard,
• Déficit foncier,
• Loueur en meublé (LMNP, LMP),
• Malraux,
• Monument historique,
• Nue propriété pour exploitation à des bailleurs sociaux,
• Dispositif Pinel…

Dans le même esprit, autre avantage fiscal : les frais d’acte (frais de notaire) sont eux aussi réduits, de l’ordre de 3% du montant de l’acquisition.

D’un point de vue écologique, les logements de nouvelle génération sont beaucoup moins énergivores que leurs prédécesseurs. Un effort particulier a été mis sur les nouvelles normes de construction rendant même certains logements producteurs d’énergie.

Le gain semble pour le moment être à la faveur de l’occupant du bien en terme de diminution de charges.

Immobilier locatif ancien

Facialement très attractif en terme de rapport prix/rentabilité, le secteur de l’immobilier ancien nécessite une plus grande expertise. Car l’inconnu dans ce domaine repose sur les charges et travaux de rénovation que devra supporter le propriétaire pour conserver le bien en état.

Autant quand cela touche le bien en lui-même, vous pourrez toujours optimiser les gains en effectuant vous même les travaux. Mais lorsque cela porte sur les parties communes dans le cas de copropriétés, les frais ne sont plus du tout de la même ampleur.

Côté environnement, les biens dans l’ancien sont énergivores. Les frais de chauffage et de climatisation peuvent être relativement élevés à l’année.

Mais ce n’est pas tout.

N’oubliez jamais que depuis 2010, votre bien est soumis lors de la vente à un Diagnostic de Performance Energétique (DPE).

Depuis cette année, les premiers impacts se font sentir pour les biens considérés comme des passoires thermiques. Il est clair que nous rentrons doucement dans l’ère du principe de pollueur/payeur, tout comme dans l’industrie et l’automobile.

Alors faut-il devenir investisseur immobilier dans un bien neuf ou un bien ancien ?​

Le choix primordial de l’affectation du bien dans un investissement locatif

A qui destinez-vous ce bien ? En fonction de la mise en location (locataires et utilisation), vous n’aurez pas le même niveau de rentabilité. Voire même pas la même fiscalité sur les revenus et à la revente du bien. Voici quelques exemples pour illustrer nos propos :

Bien	Locataire	Fiscalité	Avantages	Inconvénients
Bien loué nu	Professionnel ou Particulier	Revenus fonciers	Large choix de biens immobiliers et de locataires. Réduction d’impôt possible à travers les lois Pinel et Denormandie.	Fiscalité lourde sur les revenus complémentaires (revenus fonciers)
SCPI de rendement	Professionnels	Revenus fonciers	Mutualisation du risque locatif. Gestion du parc immobilier déléguée	Incapacité d’utiliser le bien à des fins personnels
Location meublée / loueur meublé professionnel ou non professionnel	Particuliers	BIC meublé	Capacité à louer plus cher le bien. Fiscalité avantageuse sur les loyers perçus : possibilité de générer une rente très peu fiscalisé Meilleure protection du bailleur grâce au bail commercial.	Marché locatif réservé aux grandes villes ou zones étudiantes. Potentiel de plus-value moins élevé.
Chambre en résidences gérées mises à disposition d’un gestionnaire	Gestionnaire professionnel	BIC meublé	Fiscalité avantageuse notamment avec l’exonération de TVA. Charges faibles, en général réduites à la taxe foncière. Gestion locative 100% déléguée sans supplément de coût pour le propriétaire.	Marché de la revente restreint. Changement de destination du bien compliqué. Prêt immobilier plus complexe à obtenir.
Location équipée	Professionnels	BIC meublé	Forte rentabilité locative	Frais importants notamment au démarrage de l’investissement

Déterminer le mode d’acquisition idéal pour votre investissement locatif

Il existe de multiple manière d’investir dans l’immobilier locatif. La plus simple est la détention en directe en pleine propriété. Mais comme vous l’avez compris ce n’est pas la seule. On peut aussi acheter un droit sur le bien tel que l’usufruit ou la nue propriété.

Dès lors que l’on procède une acquisition à plusieurs, la question de la SCI se pose pour résoudre les problématiques de gouvernance. Et pourquoi pas de profiter de l’imposition sur les sociétés sur les revenus.

Pour ce qui est du financement, dans la grande majorité des cas, l’investissement locatif s’effectue grâce à un crédit immobilier. La raison la plus évidente est que les acquéreurs ne possèdent pas l’argent nécessaire pour acheter le bien comptant. Si c’est votre cas, nous vous conseillerons de négocier avec l’établissement bancaire pour limiter l’apport personnel. Voir encore mieux, ne pas en mettre du tout.

Si vous possédez les fonds nécessaires à l’acquisition, vous aurez le choix entre plusieurs possibilités :

• acheter comptant pour profiter immédiatement des revenus générés,
• utiliser une partie de la somme pour contracter un crédit infine,
• garder votre argent et acquérir le bien par le biais d’un crédit amortissable.

Crédit ou achat comptant pour investir en immobilier locatif ?

Si vous avez la possibilité d’emprunter, je vous conseille de le faire. Car même si le crédit a un coût, vous pourrez défiscaliser une partie des intérêts tout au long de votre investissement locatif.

Plus vous êtes imposé, et plus le taux de défiscalisation sera important. Pourquoi se priver de l’effet de levier du crédit. Alors qu’en moyenne 50% des intérêts d’emprunt seront remboursés sous forme d’économie d’impôts !

Et depuis que l’assurance emprunteur n’est plus obligatoire sous conditions (emprunt de moins 200 000 euros dont le dernier remboursement aura lieu avant le 60ème anniversaire des emprunteurs), l’investissement locatif devient de plus en plus rentable !

Mais attention tout de même. Car au delà d’être un coût, l’assurance emprunteur est un outil efficace de protection en cas de décès des emprunteurs. Sur le papier, ce sera le meilleur scénario en terme de rentabilité, même s’il n’est pas souhaitable. Comme quoi, la recherche de la meilleure rentabilité doit conserver une certaine limite !

Gardez à l’esprit qu’un investissement dans l’immobilier locatif n’est pas un long fleuve tranquille !

Même si nous sommes sur un placement dont la valeur du foncier s’apprécie majoritairement dans le temps. On ne peut pas écarter le risque locatif de l’équation. Ce risque est d’autant plus grand avec une acquisition à crédit. La mensualité sera à due à la banque même en absence de locataire.

Connaissez-vous la moyenne de vacances d’un bien sur une période de 15 ans d’investissement en France ? Elle est de 7 mois et demi au titre de locations nues aux particuliers pour leur résidence principale. Même si ce n’est qu’une moyenne, sur une durée aussi longue, vous aurez forcément des mois ou l’appartement sera vide. Voir même, vous devrez provisionner des travaux si vous vous trouver dans le cas d’un bien vétuste. A vous de prévoir comment palier à cette situation. Deux cas de figure possible :

• vous faîtes appel à des produits d’assurance (assurances pour les loyers impayés et vacance locative),
• vous vous constituez une cagnotte pour vous autofinancer en cas de nécessité. Vous aurez la possibilité de rémunérer ses sommes d’argent en les plaçant sur un instrument financier (livret, assurance vie).

Comment limiter l’absence de locataire ?

Avant toute chose, n’oubliez jamais la règle fondamentale de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement, et l’emplacement. Pour réussir votre projet et bien investir dans l’investissement locatif immobilier, vous devrez privilégier la composante immobilière à la partie financière.

Vous avez pu croiser des vendeurs vous indiquant que l’immobilier locatif devait s’appréhender comme un investissement financier. A notre sens, ce n’est jamais le cas même dans le cadre d’un investissement en SCPI !

Pour que votre bien puisse se louer facilement, votre bien doit être situé en cœur de ville, commerces, gares et écoles à proximité. Nous parlons bien d’une ville attractive, ou commune proche d’une ville attractive. Ce seront les mêmes critères qui vous permettront de revendre votre bien dans les meilleures conditions.

Tout est à prendre en compte. Le type de résidence dans lequel votre bien se trouve est très important. Tout comme le type de bien doit être adapté au marché locatif local. Mettez vous à la place de l’acheteur, que préférez-vous ?

Et si mon locataire ne paye pas son loyer ?

Il convient d’attirer votre attention sur 3 paramètres incontournables :

• L’agence immobilière, s’occupe de choisir le meilleur locataire sur le marché. Celui-ci doit généralement avoir des revenus 3 fois supérieur au montant du loyer. L’expertise de l’agence n’est cependant pas gratuite.
• Il existe des assurances type : garantie des loyers impayés, vacance locative, carence locative.
• Assurez-vous d’avoir bien pris en compte ce problème avant de vous engager. Pas de loyer = mensualité qui augmente exponentiellement. Veillez donc à être en capacité de rembourser une mensualité complète pour ne jamais connaître la frayeur de pas pouvoir rembourser son crédit.

Une fois ces paramètres pris en compte, vous devez normalement pouvoir faire face à n’importe quel problème.

Préparez soigneusement l’étude de votre projet locatif

Dans un projet d’investissement immobilier, il est indispensable de préparer un prévisionnel budgétaire accompagné d’un plan de financement. Dans ce prévisionnel, vous retrouverez :

• le plan de trésorerie de l’opération,
• les impacts sur votre situation en terme de fiscalité et aspect successoral,
• les contraintes à respecter. Par exemple, la procédure d’engagement de location pour la loi Pinel,
• un planning des tâches à effectuer pour finaliser l’investissement.

Et pour finir mettez le focus sur l’aspect fiscal

L’immobilier est le type de bien le plus taxé en France. La raison a cela est facile à comprendre : il est ancré dans le sol. Impossible donc de le délocaliser pour alléger la fiscalité. Et même si vous vous expatriez dans un pays étranger, vous continuerez de payer des taxes en France sur les revenus générés. En moyenne, vous devrez vous acquitter de 47,2% d’imposition sur les revenus fonciers générés. A ce taux d’imposition, il est impossible de ne pas prendre en compte l’aspect fiscal de votre investissement.

J’ai sur ce sujet de bonnes nouvelles à vous apporter :

• Qui dit impôts dit enrichissement. Le plus mauvais moyen de ne pas payer d’impôts est de perdre de l’argent !
• Il existe des solutions pour utiliser la fiscalité pour continuer à vous enrichir. Le tout est de bien connaître le mécanisme de l’investissement en étant bien conseillé.

Et nous n’avons même pas parlé de fiscalité à la revente et sur les droits de succession…

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