Quelle imposition choisir pour une SCI : IR ou IS ?

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Lorsque l’on souhaite investir dans l’immobilier par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), vient très vite la question de quelle imposition choisir. Impôt sur le Revenus ou Impôt sur les sociétés : le choix est Cornélien. Vous trouverez les éléments de réponse à privilégier en fonction des situations des associés et du bien.

Quelques rappels de base en terme de fiscalité

Par défaut, la Société Civile Immobilière (SCI) est une société dite translucide. Cela implique que l’imposition n’est pas réglée directement par la société mais par les associés qui la composent au prorata de leurs droits sociaux.

Autrement dit, si une SCI dispose d’un associé personne physique et d’un associé personne morale soumise à l’impôts sur les sociétés, il y aura deux fiscalités qui vont s’appliquées avec leur régime fiscal spécifique.

Sur option, les associés ont la possibilité de choisir, sur option, d’être imposé sous le régime de l’impôts sur les sociétés. Attention tout de même aux conséquences, car la mise en place d’une option fiscale est irréversible.

Alors il faudra distinguer deux temps en terme d’imposition :

• la fiscalité sur les revenus générés tout au long de la détention des immeubles,
• la fiscalité sur les plus values en cas de revente.

IR ou IS, mon coeur balance

Afin de répondre efficacement à cette question, il y a tout un cheminement intellectuel à établir.

• Première question à se poser : quel est votre objectif principal en terme d’investissement immobilier ? On classera deux grandes catégories d’individu sur le sujet. Vous avez confiance sur les perspectives de hausses du bien immobilier que vous êtes en train d’acquérir. En terme de plus values, l’imposition à IR vous sera la plus favorable. Par contre, si au contraire, vous souhaitez vous constituer une machine à générer des revenus complémentaires élevés avec une fiscalité avantageuse, l’imposition sur les sociétés semble le plus adapté.
• Seconde question : quelle est votre capacité de financement de ce projet ? Une chose est claire. A court terme, un investissement par le biais d’une SCI à l’IR demandera plus d’effort de trésorerie qu’une SCI à l’IS. La raison est simple : l’imposition sur les revenus générée par l’opération. Dans certains cas, vous n’aurez donc pas le choix pour des questions de trésorerie que d’opter pour l’IS.
• Et cela à tort ou à raison !

Méfiez-vous des idées préconçues !

En résumé, on pourrait se dire que la SCI à l’IR est beaucoup plus séduisante pour des questions de revente et l’IS pour des personnes souhaitant profiter des revenus.

Mais les contre-exemples existe. Pour l’IR, Il faut tout de même faire preuve de beaucoup d’humilité :

• N’oubliez jamais que vous n’avez pas de boule de cristal et que la hausse des marchés immobiliers est toujours hypothétiques et difficilement prévisible.
• Le régime d’imposition de faveur sur la plus values des particuliers peut être réformé tous les ans lors de la loi de finance. Pour rappel, nous sommes passé d’une exonération totale au bout de 15 ans alors qu’à ce jour, il faut attendre 30 ans pour en profiter !
• Le gain existe à la revente entre l’IR et l’IS, mais en vaut-il la peine. L’imposition à l’IS est beaucoup plus stable dans le temps et à tendance à s’améliorer depuis de nombreuses années. Et point important, même si l’imposition globale est plus forte (revenus + plus values), vous êtes certain d’avoir la trésorerie disponible pour pourvoir la payer. Ce qui n’est pas le cas pour une SCI à l’IR où dans la très grande majorité des cas, les associés doivent mettre au pot tous les ans afin de combler le manque de trésorerie dans la SCI !
• A contratio, la SCI à l’IS peut se retourner contre les objectifs de ses associés. Dans la très grande majorité des cas, vous souhaitez en tirer des revenus complémentaires rapidement. Mais est-ce réalisable dans les faits ? Une société structurellement déficitaire d’un point de vue comptable ne peut pas dégager de dividendes à ces associés, même en cas d’excédent de trésorerie. Cela peut devenir une magnifique “cash trap” dont vous ne récupérez les fruits à sa dissolution. Rien ne vous empêche avec cette trésorerie de mettre en place de nouveaux investissements. Mais était-ce votre objectif de départ ?

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