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L’indivision est perçue comme une situation précaire et complexe à gérer dans le temps. Alors lorsque l’on souhaite investir dans un bien immobilier à plusieurs, la question se pose sur le mode de détention. SCI ou indivision, voir SARL de famille : autant de choix ayant des conséquences diverses. Existe t’il une martingale en la matière ? Et surtout quelle est la meilleure solution à retenir en fonction de son projet ?
SCI ou indivision : l’indivision, la simplicité administrative ?
Lors d’un investissement immobilier à plusieurs personnes, l’acquisition se fera par défaut sous le régime de l’indivision. Comme son nom l’indique, elle se caractérise par l’incapacité de déterminer un lot distinct par investisseur afin de procéder à un partage.
Ce qui est le cas avec un appartement ou une maison individuelle.
Indivision et notion de propriété
Alors, la question se pose sur les prérogatives et droits des acquéreurs. Chacun d’entre eux détient une quote part. Cette dernière doit être calculée de manière proportionnelle à ses contributions en terme de financement du bien.
Mais il arrive souvent qu’il y ait une dichotomie, assumée ou non, entre le financement prévu à l’origine consigné dans l’acte notarié et la réalité économique durant la période de remboursement du crédit.
Ce ne sera qu’en cas de litige que la personne lésée devra justifier de ses contributions pour demander réparation par voie judiciaire.
Car sinon ce qui fait foi en terme de propriété reste les informations consignées dans l’acte notarié !
Indivision et gestion administrative
Autant en terme de patrimoine, les choses sont claires sur la valeur détenue par chacun des acquéreurs. Ce n’est pas la même chose d’un point de vue juridique en terme de droit d’administration. Car que vous possédiez en 1% du bien ou 99%, vous avez les mêmes droits en terme de gestion du bien !
Cela peut vous paraître complètement insensé. Mais la règle qui prévaut pour l’indivision reste les décisions à l’unanimité, notamment en terme de travaux, la mise en location ou la vente du bien. On comprend très vite les soucis que cela peut engendrer. Le moindre désaccord financier peut amener à une situation de blocage parfois inextricable…
Nul n’est censé rester dans l’indivision
Le risque juridique de l’indivision
Comme évoqué précédemment, l’indivision existe du fait de l’impossibilité de procéder à un partage d’un bien en lots distincts. Par conséquent, cela en fait un statut transitoire. Tellement temporaire que la loi a prévu que « nul ne peut être contraint de rester en indivision ».
En d’autre terme, si un des indivisaires souhaite y mettre fin, il en a la possibilité à tout moment… Et cela peut avoir de lourdes conséquences.
Car autant vous dire que sortir de l’indivision est loin d’être simple…
La premier casse tête : déterminer la valeur du bien. Car comme dans une transaction immobilière, les intérêts du sortant seront opposés à ceux des autres indivisaires. Sans accord sur le prix, l’indivision perdurera de facto.
En plus de dédommager financièrement l’indivisaire qui souhaite sortir, il faudra déterminer qui aura le privilège de racheter les droits. Car tous les indivisaires possèdent le même droit de présomption sur le bien…
Sans compter que les indivisaires restants devront assumer les frais qu’engendre cette modification de propriété.
En l’absence d’accord et de rachat, le bien devra être mis en vente pour sortir de l’indivision !
SCI ou nom propre : la convention d’indivision comme palliatif administratif
Dans le but d’encadré l’indivision juridiquement, il est possible de mettre en place une convention d’indivision entre les propriétaires. Cette convention ne pourra se mettre en place qu’en cas d’indivision volontaire.
Les indivisions nées de succession ou de dissolution de communauté suite à un divorce ne sont pas concernées par cette disposition.
La convention devra être formalisée par écrit, inventorier les biens concernés ainsi que les droits de chacun des indivisaires. Pour la rendre efficiente, elle doit être publiée au service de publicité foncière.
La convention d’indivision est un contrat entre les co-indivisaires. Il peut être conclu à durée déterminé. Dans ce cas, sa durée maximum est limitée à 5 ans. Au delà de cette période, la reconduction se fera de manière libre en accord avec toutes les parties. On peut prévoir dès le début une tacite reconduction.
Mais elle peut aussi être conclue à durée indéterminée. Dans ce cas, il est impossible de faire jouer son droit à la sortie d’indivision en forçant la vente du bien. Dans le cas d’un projet vente, il faudra obtenir la majorité des 2/3 des droits indivis pour lancer le projet sous conditions de formalisme.
Dans la convention, il est possible d’aménager bon nombre de règles de gestion, comme la nomination d’un gérant pour l’indivision ou la répartition des frais entre les indivisaires.indivision.
SCI ou indivision : la SCI pour des solutions sur mesure et évolutives dans le temps
La constitution d’une SCI nécessite un formalisme plus lourd que l’indivision. Cette lourdeur administrative se traduit notamment dans la création de statuts indiquant les règles de fonctionnement de la société.
Qui dirige une SCI ?
Il est prévu que les associés nomme un ou plusieurs gérants en charge de la gestion de la société. Cette nomination est en général à durée indéterminée. En cas de collège de gérance, tous les gérants ont les pleins pouvoirs sur la société dans la limite de l’objet social. Attention en cas de mésentente car le premier qui prendra une décision aura forcément raison.
Des conditions de révocation spécifiques (vote au prorata des parts sociales) peuvent être prévues dans les statuts. A contrario, il est aussi possible à un gérant de démissionner de son mandat.
La grande liberté contractuelle
Mais au-delà de cette apparente lourdeur administrative nait l’opportunité de profiter de la liberté contractuelle liée au droit des sociétés. Hormis les dispositions d’ordre public qui sont incontournables (droit à l’information, convocation aux assemblées générales, droit à l’affectation des bénéfices aux usufruitiers…), il est possible de prévoir des conditions spécifiques dérogatoires pour le reste.
Cela permet par exemple de dissocier la finance de la gestion administrative de la société. Vous comprendrez aisément la nécessité de se faire accompagner lors de la rédaction des statuts.
Autre avantage, il est possible à tout moment de modifier les statuts en cours de vie de la société par le biais d’un vote des associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire.
Une fiscalité sur mesure
Contrairement à un investissement en indivision, il est possible de choisir le type d’imposition afférent à la SCI. Par défaut, la SCI ne paiera pas d’impôts sur les revenus générés. Charge à chacun des associés de déclarer les revenus perçus en fonction de son état. Un société commerciale paiera de l’Impôt sur les sociétés avec l’obligation de procéder à des amortissements comptables. Alors qu’un associé personne physique déclarera des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.
Il est possible sur option d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !