Même si la SCI n’est pas le remède miracle pour investir en immobilier, elle répond à de nombreuses problématiques. Au point même que de nombreux investisseurs la considère comme le couteau suisse de l’immobilier, capable de s’adapter à de nombreuses situations. Car les réponses sont nombreuses à la question pourquoi créer une SCI surtout quand on commence à s’intéresser à la transmission d’un patrimoine immobilier privé ou professionnel.
Pallier les inconvénients de l’indivision
L’indivision consiste en une situation juridique où plusieurs personnes possèdent des droits de même nature, en proportions égales ou non, sur un même bien. Elle se produit quand on achète à plusieurs un bien en nom propre. De part cette définition, on identifie rapidement le problème principal dans ce type de cas. Elle nécessite une entente parfaite dans la gestion du bien.
Le second souci provient du fait que l’indivision est un système précaire où chacun des co-indivisaires peut à tout moment en demander la dissolution. Cela provoquera inexorablement une vente forcée du bien notamment en cas de procédure de licitation.
Plus rarement, si un des co-indivisaires est une personne juridiquement incapable (majeure ou non), les baux donnés par l’indivision ne donneront pas lieu à une reconduction ou à un maintien dans les lieux à l’issu du bail.
Créer une SCI répond à toutes ses problématiques de part sa nature. Il suffira aux associés de la future SCI de rédiger les statuts en y déterminant son fonctionnement et les droits de chacun.
Ce sont ses dispositions qui permettront de déterminer les règles de gestion des biens ainsi que les entrées et sorties des associés. L’objet social correspond à une activité civile. Sauf exception (location meublée pour une quote part limitée), aucune activité commerciale ne pourra être exercée par la société.
Favoriser la transmission du patrimoine immobilier
Quand on souhaite transmettre un bien, il se pose la problématique de la jouissance et de son devenir dans le futur. Comme dit le proverbe : “donner, c’est donner. Reprendre, c’est voler !”.
La SCI permet de transmettre votre patrimoine immobilier tout en conservant le contrôle. Nous nous retrouverons alors face une société familiale dont le gérant sera un des parents. Il est envisageable d’avoir plusieurs gérants au sein de la SCI, si les deux parents souhaitent en assurer la fonction.
De même, il est possible de transmettre le patrimoine progressivement dans le temps à travers la donation pour optimiser l’aspect successoral en profitant d’avantages fiscaux. On passera par des donations de la nue propriété aux enfants. Le donateur pourra en conserver l’usufruit et donc les revenus dans le cas d’investissement locatif.
Nous sommes face à une stratégie extrêmement efficace pour baisser au maximum les droits de donation ou les droits de succession !
Isoler les immeubles du patrimoine professionnel
En tant que chef d’entreprise, il arrive un jour la question d’acquérir des locaux professionnels pour y héberger son entreprise. Il serait dommage de ne pas profiter de disposer d’un locataire idéal, son entreprise, afin d’accroître son patrimoine immobilier personnel.
Créer une SCI pour acquérir le bien permet de répondre à plusieurs objectifs.
Le premier est de préserver les locaux professionnels des créanciers de la société. En effet, si cette dernière venait à avoir des difficultés financières, la SCI ne pourra pas être saisie car faisant partie de son patrimoine personnel.
Le second permet de faciliter la cession de l’entreprise. Car un repreneur est forcément intéresser par l’entreprise, mais pas forcément par ses locaux. Cela viendrait augmenter le prix de cession si les locaux appartenaient à la société elle-même. C’est d’autant plus vrai si la société se fait racheter par un concurrent qui possède déjà ses infrastructures.
Le troisième permet de gratifier les héritiers qui ne reprennent pas l’entreprise dans le cas d’une société familiale. Cela permettra d’avoir un des enfants comme repreneur pendant que les autres hériteraient du bien immobilier.
Optimiser la fiscalité des revenus
Quand l’on procède à des investissements immobiliers locatifs avec ou sans emprunt, il se pose très rapidement la question de la fiscalité des revenus. C’est d’autant plus vrai lorsque l’on vous n’êtes pas dans le cadre d’un investissement fiscal.
Créer une SCI permet pour les contribuables, qui sont imposés dans les tranches les plus élevées du barème de l’impôts sur le revenu, d’opter pour l’imposition à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Par conséquent, les bénéfices réalisés ne seront pas imposés à plus de 28%. Mais aussi, chose extrêmement importante, cela permettra d’éviter d’engendrer d’imposition directe pour les associés. Ce sera la SCI qui devra s’acquitter de l’impôt.
ATTENTION : cet avantage en terme d’imposition sur les revenus peut alourdir la fiscalité sur la plus-value immobilière en cas de revente du bien !
Quel est le bon moment pour créer une SCI ?
La SCI est un outil quasi incontournable en terme de transmission de patrimoine. Il faut tout de même faire attention à l’immobilier de jouissance. Il se pose naturellement le cas de son utilisation, notamment si elle est exclusive, du bien par un ou plusieurs des associés.
Pour un chef d’entreprise, elle constitue le meilleur moyen de profiter de son entreprise pour se créer un patrimoine personnel.
D’un point de vue de la fiscalité sur le revenu, il n’y a pas de réponse préconçue. Tout dépend de l’objectif principal recherché (compléments de revenus ou spéculation sur la valorisation immobilière).
Voici un guide pour vous aider dans les démarches pour votre SCI.
Le revers de la médaille de créer une SCI
Posséder une SCI permet de répondre à bien des objectifs patrimoniaux, pour autant, il existe quelques inconvénients qui peuvent devenir rhédibitoires.
Car créer une SCI nécessite de respecter quelques obligations juridiques, comptables et fiscales.
Tout commence au moment de la création de la SCI où vous devrez établir les statuts de la société. La meilleure solution reste à passer par un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) même si cela engendre des frais que vous pouvez trouver conséquent (entre 2 000 et 3 000 euros). Mais souvenez-vous qu’une mauvaise rédaction aura des conséquences qui vous coûteront bien plus cher en cas de contentieux !
Pour autant, le travail ne s’arrête pas là. Car être gérant d’une SCI nécessite de :
- tenir une comptabilité,
- faire établir le bilan annuel et les liasses fiscales,
- organiser les assemblées générales avec les associés et rédiger les procès-verbaux.
Comme vous pouvez le voir, le rôle de gérant n’est pas de tout repos !
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !