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Détenir sa résidence principale par le biais d’une SCI est juridiquement possible. Et cela que la société civile soit transparente ou imposée à l’IS. Vous pourrez même l’occuper gracieusement sans risquer l’abus de droit, contrairement à la SARL de famille. Le tout est d’avoir l’accord de tous les associés à travers les statuts ou une convention d’occupation à titre gratuit. Mais est-ce réellement une bonne idée d’un point de vue patrimonial et fiscal ?
Résidence principale en SCI : occupation gratuite d’un associé
Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier tout en préparant sa transmission. Ou votre but peut être d’échapper à l’indivision sur votre résidence principale.
La création d’une SCI répond en effet à ces deux objectifs.
Lors de la création d’une SCI, les associés devront faire le choix entre l’imposition à l’IR ou à l’IS. Nous verrons que cela peut avoir de grosses conséquences fiscales sur l’occupation gracieuse du bien. En avez-vous été averti par le notaire, l’avocat ou l’expert comptable qui vous a accompagné dans la création de la société ?
Mauvaise idée d’occuper sa résidence principale via une SCI à l’IS
Le titre est évocateur et pour le coup unanime. Mais il est fortement déconseillé d’occuper gratuitement un logement détenu au travers d’une société à l’IS. Et cela à moins que vous ne souhaitiez en essuyer les conséquences défavorables que ce soit :
Pour la société
Dans ce cas de figure, la SCI devra intégrer un loyer fictif correspondant à la valeur locative du bien (abandon de loyer).
On se retrouve dans le même cas que si vous auviez fait un investissement locatif d’un point de vue fiscal. A contrario, toutes les charges afférentes aux biens deviennent déductibles.
Si la société un réintègre pas un loyer fictif ou que ce loyer soit anormalement bas par rapport à la valeur de marché, nous sommes confronté à un acte anormal de gestion.
Cela implique qu’aucune charge ne peut être déduite que ce soient les dépenses somptuaires ainsi que les amortissements.
Pour l’associé
L’administration pourra considérer que les loyers non versés doivent être imposés au titre de distributions occultes de dividendes.
Cette dernière ne donnera pas lieu à l’application de l’abattement de 40% en cas d’option globale pour le barème de l’impôt sur le revenu.
Ou alors le contribuable pourra être rattrapé sur le plan fiscal et social au titre d’un avantage en nature accordé en contrepartie de sa fonction d’associé dirigeant.
La double peine dans ce cas avec l’application des cotisations sociales en plus de l’imposition supplémentaire.
Occupation gratuite de la résidence principale via une SCI à l’IR
Dans la grande majorité des cas, les associés auront choisi à la constitution de la société civile immobilière à l’imposition pour le revenu (IR).
Alors, nous sommes face à une société transparente non redevable de l’impôt. Ce sont les associés qui devront payer l’imposition à proportion de leur détention de parts sociales.
Mise à disposition d’un logement nu
Lorsqu’une SCI met à disposition gratuite de ses associés un logement nu, elle est considérée comme s’étant réservé la jouissance du logement. Par conséquent, la société ne déclare aucun loyer lors de la déclaration fiscale annuelle.
Mais elle ne pourra par conséquent déduire aucune charge attachée au logement, y compris les intérêts d’emprunt si la SCI a contracté un prêt immobilier pour acquérir le bien.
Pour autant, d’un point de vue comptable, les sommes versées par les associés pour rembourser le crédit seront inscrites en compte courant d’associé.
La SCI, même si elle n’a pas perçu de loyers, doit procéder à une déclaration n°2072 l’année de sa constitution. Elle en sera en revanche dispensée les années ultérieures si la société ne perçoit et ne verse aucun revenu.
Le traitement des charges
La notion de charges est essentielle.
Car si les dépenses d’entretien, impôts, taxes et assurances afférentes à l’immeuble sont mises à la charge de l’associé occupant, la mise à disposition gratuite peut être requalifiée en contrat de location.
La mise à disposition d’un logement meublé à titre de résidence principale
La SCI peut mettre à disposition de l’un de ses associés un logement meublé. Pour être fiscalement considéré comme meublé, le bien immobilier devra comprendre 11 équipements de confort décrits par la loi. Le cadre fiscal sera celui des Bénéfices Industriels et Commerciaux pour les associés personnes physiques ou celui de l’IS pour les associés personnes morales.
- si le contribuable est sous le statut LMNP, la SCI doit réintégrer dans son résultat fiscal un loyer fictif correspondant à la valeur locative du bien. Nous nous retrouvons dans le même cas de figure que pour les SCI à l’IS. De plus, la société ne pourra pas déduire les charges et amortissements générés par le bien,
- si le contribuable est sous le statut de LMP, la société n’intègre pas les loyers dans son résultat. Alors, les charges et amortissements ne sont pas déductibles d’un point de vue fiscal.
Les autres conséquences de la mise à disposition d’un bien via SCI en résidence principale
La détention indirecte via une SCI et la mise à disposition gratuite en résidence principale a d’autres conséquences pour les contribuables. Certaines d’entre elles peuvent être lourdes de conséquences notamment financières :
- perte des abattements de 30 % sur la valeur immobilière détenue par l’associé au titre de l’IFI, et de 20 % sur les droits de succession,
- perte du droit viager ou temporaire au logement du conjoint survivant,
- l’exonération des plus-values immobilières pour vente de la résidence principale. En cas de revente de l’immeuble par la société à l’IR, la plus-value est exonérée au titre de la cession de la résidence principale à condition que la mise à disposition soit réalisée à titre gratuit. A contraire, la plus-value sera imposée au sein de la société selon les règles des plus-values immobilières des particuliers en cas de mise à disposition à titre onéreux. Si nous sommes dans le cas d’une SCI à l’IS, lors de la revente de l’immeuble, la plus-value sera imposée au sein de la société et calculée selon les règles des plus-values professionnelles (avec reprise des amortissements déduits et distinction des plus-values court terme et long terme),
- les dispositions protectrices des emprunteurs immobiliers,
- les possibilités de déblocages anticipés de certains produits d’épargne dans le cadre d l’acquisition de la résidence principale.
Sous-location par l’associé
Avec le développement des plateformes telles que Airbnb, il est de plus en plus fréquent de louer sa résidence principale de manière ponctuelle.
Mais en avez-vous le droit si vous possédez juste un droit de jouissance de votre résidence principale concédée par votre SCI ?
D’un point de vue juridique, la réponse est non. Par défaut, la location nue ou meublée n’est pas autorisée lors d’une mise à disposition d’un bien à travers une SCI. La société peut toutefois autoriser de manière expresse la sous-location, du moment que cela reste ponctuel.
Fiscalement parlant, l’associé qui a perçu les revenus de la sous-location n’aura rien à verser de contrepartie à la SCI. Un régime de faveur existe concernant l’imposition sur le revenu jusqu’au 31 décembre 2023.
Les loyers d’une sous-location de sa résidence principale ne seront pas imposés s’il sont inférieurs aux plafonds suivants :
- pour les locations habituelles d’une ou plusieurs pièces : pour 2019, 187 € par an en Ile-de-France, 138 € dans les autres régions,
- pour les locations saisonnières : 760 € par an.
Si les loyers perçus excèdent ces plafonds, cette location meublée sera imposée selon le régime des BIC. Le bien n’appartenant pas au bailleur, il ne pourra pas prétendre aux amortissements comptables.
La location du bien par la SCI en tant que résidence principale de l’associé
Pour éviter tout problème d’ordre fiscal, il est possible d’être locataire d’un bien que l’on détient en partie par l’intermédiaire d’une SCI. Un bail devra être signé entre la société et l’associé. Ce dernier devra prévoir un loyer marché.
La société encaissera les loyers qui seront alors imposables en fonction de régime fiscal dont elle dépend.
En fonction des cas, cette solution peut engendrer un surcoût fiscal par rapport à la mise à disposition à titre gratuit.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !