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La Société Civile Immobilière (SCI) est un formidable outil afin de préparer la transmission de son patrimoine immobilier de son vivant. On qualifie les SCI comportant uniquement des associés de la même famille de SCI familiales. Le décès d’un des associés ouvrira sa succession. Succession et SCI : quelles seront les conséquences sur la société et les parts détenues par le défunt ?
Rappel sur les transmissions de parts de société lors d’une succession
La transmission des parts aux héritiers
Sans dispositions spécifiques, les parts sont transmises aux héritiers comme n’importe quel bien selon les dispositions légales. Les enfants et le conjoint du défunt se partageront les droits sur les parts (nue propriété et usufruit).
En cas d’existence d’un testament, les parts de SCI seront transmises aux personnes désignées.
La réunion des parts dans une seule main
Au terme de la succession, il peut arriver que toutes les parts soient détenues par une seule personne (physique ou morale). Cela se produit souvent lorsque le défunt n’a qu’un seul héritier.
Dans ce cas de figure, la SCI continue à exister pendant un délai de 6 mois. Durant ce délai, l’héritier devra trouver un autre associé sous peine de dissolution de la société.
La liberté contractuelle des statuts
Les statuts d’une société civile peuvent comporter un grand nombre de clauses, notamment celle de déterminer les conditions applicables en cas de décès d’un des associés. Il existe plusieurs cas de figure envisageable.
La dissolution de la SCI
Il est possible de prévoir dans les statuts la dissolution de la société si un des associés décède. Cela aura plusieurs conséquences d’un point de vue financier, civil et fiscal.
La première conséquence portera sur l’aspect financier. Dans ce cas de figure, les héritiers du défunt récupèreront en espèce l’équivalent de la valeur économique des parts transmises ainsi que celle d’un éventuel compte courant d’associé détenu par le défunt.
La seconde sera sur le plan civil. Les associés survivants récupèreront une partie du patrimoine à hauteur de leur détention respective augmentée de la moitié de la quote part du défunt.
La conséquence la plus lourde est d’ordre fiscale. Au delà des 375 euros de droits d’enregistrement pour la dissolution, les associés devront s’acquitter des éventuels impôts sur la plus values.
En effet, la dissolution de la société entre dans le calcul d’un boni éventuel de liquidation pouvant donner droit à imposition. En plus de cela, les associés devront s’acquitter du droit de partage.
La clause d’agrément d’un nouvel associé
Il est possible de prévoir dans une SCI une clause d’agrément pour les nouveaux associés. Cette clause vise à protéger les associés actuels pour limiter l’entrée au capital de nouvelles personnes que ce soit à titre gratuit (donation, succession) ou à titre onéreux (vente, apport à une société).
Dans le cadre d’une succession, si un héritier n’avait pas auparavant le statut d’associé, il pourra se voir l’attribution des parts refusés par les autres associés.
Les conditions du vote sont indiquées dans les statuts. Mais attention, car cet héritier n’en perd pas pour autant la valeur économique de son actif de succession. Cela signifie que pour que le refus d’agrément soit effectif, il faudra que les associés dédommagent financièrement l’héritier concerné.
Attention tout de même car pour que cette clause soit valide, il faut respecter certaines conditions financières et de formalisme, surtout dans le cas d’un refus d’agrément.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !