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La SCPI est un support d’épargne très particulier. Produit hybride à la fois financier et immobilier, elle procure à ses propriétaires un rendement taxable à l’impôt sur les revenus en fonction de leur nature. Cela suscite beaucoup d’interrogations aux futurs investisseurs de SCPI qui se demandent comment ils devront déclarer les futurs revenus. Mais attention de même de ne pas oublier la composante IFI pour celles et ceux qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier important.
SCPI : une fiscalité qui dépend du mode de détention
Comme beaucoup de produits financiers, vous pouvez détenir des parts de SCPI de plusieurs manières :
- en direct,
- à travers un contrat d’assurance vie,
- dans une Société Civile,
- en démembrement de propriété.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), nous vous encourageons à lire notre guide détaillé sur le sujet.
SCPI comment déclarer les revenus perçus en cas de détention en direct
Vous possédez des parts de SCPI en direct ou en usufruit, vous devez déclarer les gains versés par la société de gestion lors de votre déclaration d’impôt sur les revenus. Mais de part leur nature hybride, les SCPI procurent différents types de revenus à leurs porteurs :
- des revenus fonciers imposables seulement en France,
- des revenus fonciers déjà imposés à l’étranger,
- des revenus de capitaux mobiliers,
- des plus values immobilières en cas de revente de parts.
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés transparentes fiscalement. Cela signifie que les rendements qu’elles génèrent sont taxables en fonction de leur nature et de celle de leurs associés.
La déclaration des revenus fonciers générés par les SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour objet la gestion d’un parc immobilier. Ainsi la majorité de leurs revenus proviendront de la location d’immeubles ou de plus values immobilières.
Si vous êtes une personne physique, vous devrez déclarer ces revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
En fonction de votre situation, les gains provenant d’immeuble français seront imposables de diverses manières. Les contribuables devront :
- utiliser le régime du micro foncier s’ils perçoivent d’autres revenus fonciers (hors SCPI) et que le total des revenus fonciers de l’année est inférieur à 15 000 euros. Alors, la déclaration s’effectuera à travers le formulaire 2042. Le contribuable pourra opter le régime réel sur option s’il juge ce régime favorable,
prendre le régime réel des revenus fonciers à conditions de disposer de 15 000 euros de revenus annuels dans cette catégorie ou si ces derniers proviennent uniquement de SCPI. Par conséquent, la déclaration a utiliser sera la 2044 simplifiée,
Cas des revenus fonciers provenant de l’étranger
Quant aux revenus provenant d’immeuble détenus à l’étranger, ils devront dans tous les cas déclarés être dans le formulaire complémentaire 2047. Et cela même si ces revenus ont déjà subi une imposition à la source.
Déclaration des revenus immobiliers pour les personnes morales
En ce qui concerne les personnes morales soumises à l’IR, les exploitants au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ou des Bénéfices Agricoles (BA) intègrent les quotes-parts des revenus fonciers et financiers dans leur résultat fiscal annuel si cette dernière n’excède pas 5 % du total des revenus globaux.
Dans le cas contraire, elles doivent être ventilées du résultat afin d’être imposées à l’impôt sur le revenu au niveau de l’exploitant selon les mêmes modalités que les associés personnes physiques.
Pour les personnes morales soumises à l’IS, les revenus générés seront à déclarer au moment du bilan annuel dans la rubrique des revenus financiers. Par conséquent, ces revenus seront soumis à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun.
Comment déclarer les revenus financiers générés par les SCPI
Les revenus mobiliers distribués par la SCPI aux associés sont les plus simples à déclarer. Ils proviennent de placements de trésorerie.
Si vous êtes une personne physique, vous devrez les intégrer dans votre déclaration principale 2042. Et cela au même titre que les autres intérêts de produits financiers que vous auriez pu percevoir par ailleurs (PEL, livrets d’épargne…).
SCPI comment déclarer les plus values immobilières en cas de cession de parts
La cession de parts de SCPI est assimilée à une vente d’immeuble.
Si vous êtes une personne physique, vous devrez déclarer la cession de vos parts en effectuant une déclaration via le formulaire 2048-M-SD.
Les plus values réalisées devrontêtre reportée sur la déclaration de revenus 2042-C. Elles intègreront alors votre revenu fiscal de référence au risque de vous faire changer de tranche marginale d’imposition !
Les personnes morales devront déclarer ces plus values :
- en tant que plus values des professionnelles pour les sociétés soumises à l’IR si ces revenus excèdent 5% des revenus totaux de l’année,
- au titre des revenus financiers pour les sociétés soumises à l’IS.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !
Bonjour,
J’ai besoin de conseils ! J’ai investi dans une SCPI qui s’avère être un mauvais choix, et je galère à m’en débarrasser. Connaissez-vous des sites pour la revendre directement (genre de gré à gré) ? J’ai vu des personnes essayé sur Le Bon Coin et et j’ai trouvé ce site vendezvotrescpi , mais si vous avez d’autres suggestions, je suis preneur !
Merci d’avance pour votre aide !
Pour vendre une SCPI, le mieux est de s’adresser directement à la société de gestion. Car c’est elle qui est en charge de gérer les achats et ventes des SCPI qu’elle propose. Même si cela peut mettre du temps, vous devriez avoir de bien meilleurs résultats plutôt que de passer par une plateforme tierce.