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Vous avez un appartement en location ? Lorsque qu’en tant que bailleur vous recevez le courrier de congé de votre locataire, un stress peut rapidement apparaître. Ce dernier peut être plus moins important en fonction de la situation (présence de crédit immobilier, loyers servant de compléments de revenus…). Pour autant, la relocation d’un appartement fait partie intégrante de l’investissement immobilier. Et cela au même titre que la vacance locative.
Vous ne le saviez pas ?
Sur une durée de location de 15 ans, un bien se trouvera en moyenne sans locataire pendant 8 mois. Mais attention car ce n’est qu’une moyenne.
Alors pour faire parti des bons élèves et éviter de se retrouver en mauvaise situation financière, découvrons ensemble la méthode pour relouer rapidement un appartement après le départ d’un locataire.
La méthode à suivre pour rapidement relouer un appartement
Les investissements immobiliers locatifs ne sont pas de tout repos.
Dans le cadre d’un changement de locataire, la recherche d’un nouvel occupant peut-être plus ou moins complexe en fonction de la situation.
Alors pas une minute à perdre pour remettre le bien sur le marché et trouver un nouveau locataire !
Commencez par mettre rapidement les annonces de location en ligne
Dès la réception du courrier de demande de congés, l’horloge tourne.
Car depuis la loi ALLUR, les délais de préavis ont considérablement été réduits. Si l’appartement se trouve en zone tendue, le délai de préavis sera systématiquement ramené à 1 mois. Ce qui peut être très court pour trouver un nouveau locataire.
Par conséquent, les annonces locatives doivent être remises le plus vite possible en place. Que ce soit par l’agence en cas de gestion locative du bien, ou par le propriétaire si l’appartement est loué en direct.
Dans le dernier cas, il faudra bien s’assurer de respecter les mentions obligatoires à faire apparaître sur l’annonce de location. La règlementation a notamment changé en ce qui concerne les DPE locatifs.
Vous n’avez pas de photos récentes du bien ? Un bon motif pour prendre tout de suite rendez-vous avec le locataire actuel.
Organiser un planning de visite avec le locataire sortant
Pendant la période de préavis précédant le départ d’un locataire, ce dernier continue de posséder le droit de jouissance paisible du bien immobilier. Nous verrons plus tard que le terme de paisible peut avoir toute son importance. Le propriétaire aura besoin de la diligence du locataire en place pour organiser sereinement les visites.
D’un point de vue légal, la loi du 6 Juillet 1989 octroie au bailleur un droit de visite de son logement pour le relouer. Mais comme vous le savez, la liberté des uns commence là où s’arrête celle des autres. Cela sous-entend que le droit de visite du bailleur doit respecter le droit de jouissance paisible du locataire pendant toute la durée du bail.
Par conséquent, ce droit de visite devra :
- respecter la vie privée du locataire,
- limiter les visites à une durée de 2 heures par jour, hors dimanche et jours fériés.
Il est possible d’organiser des visites sans la présence du locataire. Cela simplifiera les choses notamment si vous avez recours à une agence immobilière pour assurer la gestion locative. Pour autant, il faut avoir l’accord du locataire. Le mieux est d’avoir un courrier signé de sa main matérialisant son approbation.
Que faire en cas de refus du locataire
Même s’il n’est pas dans son droit, le locataire peut rendre inaccessible le bien pour les visites de manière assumée ou par manque de souplesse sur les horaires.
Le propriétaire aura pour recours de mettre en demeure le locataire de respecter le droit de visite par courrier recommandé. Cette démarche est nécessaire avant d’engager d’éventuelles poursuites en dommages et intérêts dans le cadre de locataire récalcitrant.
Mais malheureusement le temps de la procédure excédera assurément la durée du préavis…
Ajouter une clause de droit de visite dans le bail
Il est possible d’insérer une clause de droit de visite dans le contrat de location. Pour autant, elle ne pourra altérer la jouissance paisible et le respect de la vie privée du locataire.
On peut y prévoir, par exemple, la non présence du locataire pendant les visites.
Essentiellement, cette clause a pour but de désamorcer les tentatives de mauvaise foi des locataires. Et par expérience, je peux attester de sa grande efficacité.
Anticiper les travaux de rénovation ou de réparation
Le changement de locataire est un moment propice à la remise en état d’un appartement. Il arrive même que vous soyez obligé de faire réparer des dégâts occasionnés par le locataire.
Pour ne pas perdre la durée du préavis, il est impératif de faire une visite préalable de l’appartement pour en vérifier son état général.
Même si les meubles peuvent cacher certains dégâts à réparer, la visite aura le mérite d’informer le propriétaire sur l’opportunité de faire des travaux. Travaux qui permettront de générer du déficit foncier déductible de vos revenus fonciers.
Mais anticipez bien les choses. Car à moins de faire ces travaux par soi-même, contracter avec une entreprise du bâtiment prend du temps. Surtout en période de pénurie de main d’oeuvre et de matériaux.
Evitez les pièges liés à la relocation
Le propriétaire d’un appartement en location a des obligations. Que ce soit vis à vis de son locataire actuel ou du futur preneur à bail. Et comme nul n’est censé ignoré la loi, il faut être particulièrement vigilant. Surtout si vous n’êtes pas sûr de faire appel à une agence immobilière pour la gestion locative.
Vérifier la classe énergétique de son appartement
Depuis le 1er janvier 2023, si un bien possède une performance énergétique de classe F ou G, il est impossible au propriétaire de le remettre en location.
Une seule chose à faire pour le remettre sur le marché : entamer des travaux de rénovation (isolation, changement des fenêtres, amélioration des appareils de chauffage…) avant de faire établir de nouveaux diagnostics énergétiques. L’addition peut s’avérer salée !
Si votre bien est en copropriété, il se peut que des travaux d’isolation aient été réalisés sur les parties communes. Ces derniers peuvent avoir un impact sur la classe énergétique de votre bien. Notamment dans le cadre de travaux d’isolation extérieure.
Attention à l’encadrement des loyers en zone tendue
Mauvaise nouvelle : il existe plusieurs mécanismes d’encadrement des loyers lors de la relocation d’un appartement. En fonction du bien et de sa localisation, le propriétaire bailleur devra respecter certaines règles contraignantes de fixation du prix du loyer.
Jusqu’au 31 juillet 2023, un décret prévoit un encadrement des loyers en cas de relocation dans les zones les plus tendues de France. Tous les locations (nue, meublée) de biens immobiliers destinées à la résidence principale situées dans 28 grandes métropoles sont concernées. Vous pouvez vérifier dans cet article si la commune dans laquelle se trouve le bien en fait partie.
Mais attention. Car à cet encadrement peut s’ajouter celui prévu par l’agglomération. Certains grandes métropoles ont fait le choix de limiter le prix des loyers sur leur territoire comme Paris, Lille ou bien Bordeaux. En cas de relocation d’un appartement, le nouveau loyer y sera soumis.
Effectuer correctement l’état des lieux de sortie
Le locataire a surement versé un dépôt de garantie en guise de caution au moment de la signature du bail. Il faudra impérativement lui restituer en totalité. Sauf s’il y a eu des dégradations anormales durant la période du bail. Dans ce cas de figure, il est possible de conserver une partie des sommes pour compenser le préjudice. Cela aura un impact sur le calcul des revenus fonciers de l’année.
Seul moyen pour constater les dégradations : comparer les états des lieux d’entrée et de sortie. En l’absence de l’un d’entre eux, vous risquez de vous trouver en litige avec le locataire.
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !