Règles pour les DPE location et les passoires thermiques

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a vu le jour en 2006. L’objectif du gouvernement de l’époque était de fournir un indicateur aux futurs propriétaires et locataires sur les dépenses énergétiques qu’ils devront réaliser. En point de mire, le DPE avait aussi une mission écologique. Il aura fallu attendre des années et les premiers signes marquants du dérèglement climatique pour voir apparaître une nouvelle réglementation contraignante avec le DPE location.

Qu’est-ce que le DPE location ?

Avant la réforme, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) était seulement obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière. L’acquéreur doit recevoir un dossier de diagnostic technique complet avant de se positionner.

Mais désormais, le DPE est aussi obligatoire dans le cadre d’une nouvelle mise en location de biens immobiliers. Et cela peut avoir un impact considérable sur vos investissements locatifs actuels et futurs. Surtout si vous étiez parti pour investir dans de l’immobilier ancien !

L’objectif visé par le législateur en promulguant cette obligation : fournir une meilleure information aux locataires sur les dépenses d’énergie auxquelles ils devront faire face s’ils choisissent d’occuper le bien.

Et indirectement, l’idée est de pousser les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Cela pour éviter de voir les loyers de leurs biens baisser. Car à loyers similaires entre 2 biens, le résultat du DPE location pourrait devenir le critère de choix déterminant pour le locataire.

Ce nouveau DPE location se veut plus didactique que son prédécesseur.

Vous y retrouverez une mine d’informations utiles telles que :

• la classe énergie reflétant la consommation en énergie du bien. Elle est symbolisée par une échelle de lettres allant de A à F. A étant la classe la plus économe et F la plus énergivore,
• la classe climat symbolisant l’émission de gaz à effet de serre,
• l’estimation de la facture énergétique selon une utilisation raisonnable et cohérente du bien,
• des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement…

Quand le DPE n’est pas obligatoire ?

Le DPE location fait parti d’un ensemble de documents techniques, Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), qui doivent être remis au locataire à la signature du bail.

En cas de poursuite, la non transmission des ses documents vous expose au versement de dommages et intérêts.

Cette obligation concerne toutes les nouvelles mises en location. Mais uniquement pour les biens situés en France Métropolitaine.

Il existe d’autres exceptions à cette obligation dont vous trouverez la liste ci-dessous :

• les biens résidentiels destinés à être occupés moins de 4 mois par an,
• les monuments historiques ou classés à l’inventaire des monuments historiques,
• les bâtiments indépendants d’une surface de plancher inférieure à 50 mètres carrés.

Dans le reste des cas, le DPE location fait partie de la liste de diagnostics obligatoires à la mise en location d’un bien immobilier.

Peut-on faire un DPE location gratuit soi-même ?

Vous avez la possibilité de faire une DPE location gratuitement.

Pour cela, vous pourrez vous référer à la méthode approuvée par le Ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales. Ou alors utiliser les consommations énergétiques de votre logement des 3 dernières années.

A un léger bémol près…

Car je tiens à attirer votre attention sur le fait que ces méthodes artisanales pourraient vous coûter très cher au final !

Avec la nouvelle loi climat et résilience, le statut du DPE a changé.

Avant considéré comme une simple information, désormais ce document est devenu opposable au locataire. Autrement dit, ce document engage la responsabilité du propriétaire en cas d’omission ou d’informations erronées !

En cas d’erreur sur la consommation énergétique, le locataire pourrait facilement se retourner contre le propriétaire pour demander une baisse de loyer.

Pour cette raison, je pense qu’il doit être réalisé par un professionnel certifié. Cela permettra d’engager sa responsabilité en cas de litige avec les futurs occupants.

Comment réaliser un Diagnostic de Performance Energétique location

Si vous souhaitez éviter les problèmes avec vos locataires, vous devrez passer par un diagnostiqueur immobilier certifié.

La notion de certification est importante.

Car depuis la nouvelle règlementation, la méthode de diagnostic immobilier a changé. Elle intègre de nouveaux éléments obligatoires comme le bâti, le système de chauffage, le confort en été, l’effet du vent sur les murs…

Naturellement, la prise en compte de tous ces critères va avoir un impact défavorable sur les diagnostics des logements les moins bien isolés.

Pour éviter la tentation des propriétaires de rester sur l’ancienne méthode, la loi prévoit une amende forfaitaire de 1 500 euros pour les réfractaires qui feraient toujours appel à des diagnostiqueurs non certifiés.

Le coût d’un DPE location

En revanche, vous offrir les services d’un diagnostiqueur certifié a un coût.

En moyenne, le montant pour établir un DPE location sera compris entre 100 et 300 euros. Libre à chaque professionnel de pratiquer le prix qui lui semble juste. Ce prix n’est pas réglementé, contrairement aux prestations des notaires.

Je vous conseille de privilégier les diagnostiqueurs qui ont une tarification cohérente. J’entends pas là ceux qui prennent en compte la taille de votre bien, le temps passé et les informations nécessaires pour réaliser la prestation. Car votre objectif reste d’avoir le diagnostic le plus précis possible !

Bonne nouvelle : le coût d’un DPE location est une charge déductible de vos revenus fonciers. Par conséquent, une partie de cette dépense vous sera remboursée sous forme d’une économie d’impôt.

Sa durée de validité

Les nouveaux diagnostics, réalisés à compter du 1er juillet 2021, sont valables 10 ans.

Pour ceux réalisés avant cette date, il existe un régime transitoire qui permet toujours de les utiliser jusqu’au :

• 31 décembre 2022 pour ceux réalisés entre 2013 et 2017,
• 31 décembre 2024 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.

Si vous avez réaliser des travaux d’amélioration ou de rénovation dans votre bien, vous n’êtes pas obligé de refaire un nouveau diagnostic.

Je vous conseille de ne pas vous précipiter pour les refaire. Sauf si cela a du sens pour votre investissement locatif, comme une amélioration sensible de la classe énergétique.

Quels sont les impacts du nouveau DPE location sur vos investissements locatifs ?

Ce changement de règlementation environnementale a de nombreuses conséquences sur vos investissements locatifs, dont certains peuvent être excessivement lourdes.

Les obligations d’informations lors de la mise en location

En plus de remettre le DPE location au locataire à la signature du bail, vous devez depuis le 1er janvier 2022 indiquer sur l’annonce immobilière de location la classe énergétique du bien à louer.

Cette information est normée en fonction du mode de communication choisi par le propriétaire. Seuls les annonces des logements énergivores (classe F et G) doivent comporter une mention spéciale : logement à consommation d’énergie excessive.

En agence immobilière, la mention des classes doit apparaître de manière lisible sur chacune des annonces en respectant les couleurs des différents niveaux.

Pour les annonces publiées dans les journaux papiers, les classes doivent être indiquées en gras dans la même taille de police que le corps du texte.

Sur les supports numériques, les classes doivent être affichées en respectant la proportion suivante : 180 pixels par 180. On y ajoute les échelles de chacune des classes avec une indication sur le niveau du logement.

En cas de non respect de l’affichage sur l’annonce, vous vous exposer à des poursuites pénales. La peine pouvant aller jusqu’à 37 500 euros d’amende et 2 années d’emprisonnement.

Sachez que la répression des fraudes est habilitée à contrôler ce type d’infraction.

Vers une impossibilité de louer les passoires thermiques

Dans la lignée de la loi énergie-climat qui fixe le cap de la neutralité carbone pour 2050, la loi climat et résilience de 2021 pose les jalons concernant la rénovation du parc immobilier.

Pour forcer les propriétaires bailleurs à entamer des travaux de rénovation énergétique, le gouvernement a fixé une feuille de route pour lutter contre les passoires thermiques.

Est considéré comme passoire thermique un bien dont la consommation mesurée est supérieure à 450 kWh/m2 de surface habitable et par an. C’est le DPE location qui fera foi.

Depuis le 25 août 2022, les bailleurs d’un logement dont le DPE est classé F ou G n’ont plus la possibilité d’augmenter les loyers. Cette mesure de gel des loyers s’applique à la révision prévue dans le bail.

A compter du 1er janvier 2023, les propriétaires de logements considérés comme des passoires énergétiques (classe F et G) ne pourront plus conclure de nouveaux contrats de location pour ces biens.

Dès janvier 2025, les logements ayant une classe G sur leur DPE seront considérés comme logements indécents. Par conséquent, ils seront impropres à la location. Les locataires pourront forcer les bailleurs récalcitrants à effectuer des travaux de rénovation.

En 2028, ce seront les logements dont le DPE location est en F qui seront eux aussi concernés par le caractère de logements indécents.

Et pour finir en 2034, les logements en classe E seront eux aussi considérés comme passoire thermique impropre à la location.

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