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Dans un contexte de baisse général des rendements, les investisseurs et épargnants cherchent des solutions pour retrouver de la rentabilité. Car si vous êtes fortement taxés, il est possible que vous ayez un rendement négatif sur certains de vos investissements immobiliers. Et pourtant, il existe des solutions. Avez-vous pensé à investir en colocation ?
Investir en colocation pour répondre à une tendance de marché
La première chose à voir lorsque l’on parle d’investissement : le modèle économique du sous-jacent. Ici, en l’occurrence, quelle est la demande locative du marché de la colocation ?
Colocation, un marché immobilier locatif en pleine mutation !
La colocation est la mise en location d’un logement auprès de plusieurs locataires. L’objectif de ces derniers est de disposer d’un logement plus grand que ce à quoi ils pourraient prétendre seuls, tout en partageant des charges.
Qui sont les locataires ?
Du fait de l’aspect convivial qui entraîne un manque d’intimité à la colocation, les locataires sont des personnes célibataires sans enfants. Instinctivement, on peut penser que ce type de location n’intéresse que les étudiants.
Mais avec l’augmentation des prix de l’immobilier et du nombre de séparations/divorces, une nouvelle population de locataire s’intéresse à ce marché comme les jeunes actifs ou les personnes divorcées.
Et quand on regarde les études concernant la colocation, les chiffres sont surprenants :
- près de 10% du parc locatif français est actuellement dédié à la colocation, source de l’Agence Nationale pour l’Information des Logements (ANIL),
- selon un sondage IPSOS, 1 français sur 5 a déjà occupé un logement avec un colocataire.
Autant dire tout de suite que nous sommes sur un marché locatif porteur !
Un parc immobilier favorable à la colocation
Les prix de l’immobilier et du foncier ont fortement augmentés durant les dernières années notamment sur les petites surfaces. Inversement, les prix des grandes surfaces devenant de moins en moins accessibles, de plus en plus de biens se retrouvent sur le marché pour de longues durées faute d’acheteur.
Je ne vous parle même pas des biens nécessitant des travaux importants de remise en état.
Et bien c’est un effet d’aubaine, puisque nous sommes sur ce créneau quand l’on souhaite faire un investissement locatif en colocation.
Investir en colocation, un triptyque favorable aux investisseurs
Le marché de l’investissement en colocation repose sur la mécanique de la location en meublé. Elle permet aux locataires de disposer d’un logement clef en main, diminuant ainsi plus fortement leurs charges.
Et côté propriétaire, le bien est immédiatement habitable facilitant ainsi les entrées/sorties de locataires. Et je n’ai pas encore parlé de la fiscalité dérogatoire de ce type de location.
Mais comment cela s’articule dans la pratique.
Les conditions à respecter pour prétendre à la location meublée
Afin de prétendre au statut de meublé, un bien doit comporter des meubles et équipements spécifiques définis par la loi.
L’idée du législateur est que le propriétaire mette à disposition un bien équipé de sorte que le ou les locataires n’aient besoin de rien d’autre que de leurs effets personnels pour y habiter.
Attention tout de même car en cas d’absence de l’un des équipements cités, vos investissements locatifs peuvent être requalifiés en revenus fonciers !
Un bail spécifique pour plus de souplesse et de sécurité
Comme pour la location nue, la location en meublé nécessite la signature d’un bail entre le propriétaire et les locataires. Mais dans notre cas de figure, de nombreuses spécificités existent très avantageuses pour propriétaire bailleur.
La souplesse du bail en meublé
Vous connaissez le bail d’habitation classique qui vous lie le propriétaire avec son locataire pour 3 ans. Si vous êtes dans le cadre d’un bail meublé, la durée légale du bail est ramenée à 1 an.
Le préavis de sortie pour le locataire est lui aussi réduit à 1 mois. Cette réduction de durée peut faire peur car elle laisse une plus grande souplesse pour le locataire de donner congé.
Et bien dans la pratique, cela rend ce type d’investissement plus attrayant pour les colocataires.
Rappelez-vous que leur objectif est de disposer d’un bien ultra fonctionnel et adapté à leur situation. Qui n’aspire pas dans la vie à fonder une famille ?
Et le jour où le propriétaire souhaite reprendre le bien à l’échéance du bail, il n’aura à respecter un préavis de 3 mois afin de pouvoir le vendre.
Colocation meublée et demande en mairie
Contrairement à la location meublée de tourisme qui nécessite une autorisation de la mairie, la colocation meublée peut être mise en place dans n’importe quelle ville dès lors qu’elle représente la résidence principale du locataire.
Des garanties renforcées pour le propriétaire
Le bail de location meublé permet une grande souplesse concernant les garanties demandées au locataire. Autant dans le cadre d’une location nue, la garantie ne peut être supérieure à un mois de loyer.
Du côté du bail en meublé, le propriétaire et le locataire peuvent choisir librement qu’elles sont les garanties octroyées au propriétaire. Plus le bien est attractif et plus le propriétaire disposera d’arguments pour imposer ses conditions au locataire. En cas de locataires étudiants, il est fréquent d’inscrire les parents comme étant caution solidaire de leur enfant.
Dans le cadre de l’investissement en colocation, le bailleur a la possibilité d’ajouter une disposition extrêmement protectrice sur les locataires : la clause de solidarité. Cette clause prévoit que chaque locataire peut être redevable de la totalité du loyer en cas d’impayés ou de départ de l’un des locataires.
Cela permet une forte responsabilisation des colocataires sur le paiement des loyers. Mais aussi ces derniers deviendront votre meilleur allié pour retrouver rapidement un nouveau colocataire au départ de l’un d’entre eux !
Une meilleure rentabilité de l’investissement
Investir en colocation permet de profiter dune amélioration sensible la rentabilité de votre placement. Vous aurez accès à des biens qui affichent un excellent rapport prix au mètre carré, tout en augmentant leur rentabilité locative.
Des biens moins chers au mètre carré
Les biens permettant la mise en place d’une colocation sont plus grands que ceux destinés à une location traditionnelle. La logique est simple : chaque colocataire devra a minima disposer d’une chambre privative d’une taille raisonnable.
D’un point de vue du prix, plus un bien est grand et plus son prix au mètre carré est faible.
Une rentabilité locative améliorée
La rentabilité des revenus locatifs d’un bien en colocation est nettement supérieure à celle du marché locatif traditionnel. Les raisons sont simples car plus vous avez de chambres à louer et plus vous :
- diminuez la carence locative. Le départ d’un des locataires n’a pas d’incidence sur le départ des autres. Et si vous avez mis en place une clause de solidarité, votre loyer restera le même,
- augmentez le loyer global au mètre carré. Cela vient de la mutualisation des parties communes par les colocataires.
Pour les plus frileux, vous pouvez choisir de sécuriser votre investissement avec une Garantie Loyers Impayés (GLI).
Une fiscalité dérogatoire avantageuse
La location en meublé dispose d’une fiscalité accommodante pour les investisseurs personne physique.
D’un point de vue économique et social, cette fiscalité prend sa source avec la naissance des congés payés dans les années 30. L’état devait mettre en place un dispositif pour développer le parc locatif de tourisme. A l’époque, rien n’était prévu pour accueillir les vacanciers sur les stations balnéaires.
Depuis, ce dispositif d’impôt n’a cessé de s’étendre pour s’appliquer à tous les biens mis en location meublée.
Les revenus perçus d’une location meublée sont fiscalisés selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela offre deux avantages fiscaux :
- une fiscalité accommodante sur les loyers perçus s’appuyant sur la fiscalité des entreprises (un régime micro permettant de profiter d’un abattement de 50% sur les revenus, la possibilité d’amortir bien – meubles et travaux au régime réel),
- un assujettissement à la fiscalité des plus values immobilières des particuliers à la revente.
En fonction du niveau de revenus BIC, le contribuable devra soit respecter les conditions du statut de LMNP, avec notamment l’enregistrement de l’activité auprès du centre des impôts des entreprises.
Ou alors le statut de LMP avec l’assujettissement des revenus aux cotisations sociales.
Investir en colocation meublée, les revers de la médaille
Même si l’investissement en colocation offre de nombreux avantages, il existe aussi des inconvénients à ce type d’investissement.
Un montant d’investissement initial plus important
Pour investir dans un projet d’investissement en colocation meublée, vous devrez prévoir un budget plus important que pour un investissement locatif ou une acquisition de parts de SCPI.
La raison en est simple : le bien que vous allez acquérir devra disposer d’une grande surface.
En outre, vous devrez très probablement réaliser des travaux d’aménagement, tel que la construction de salles d’eau. Le coût des travaux peut être relativement variable en fonction de votre capacité à réaliser vous-même ou de les faire faire par des entreprises spécialisées.
Une gestion locative plus complexe, donc plus onéreuse
La gestion locative d’un bien en colocation meublée est plus complexe qu’une location simple. En plus de la partie administrative décuplée par le nombre de locataires, le bien nécessitera une gestion particulière, notamment des meubles.
Même s’il est possible de totalement la déléguer à un gestionnaire, le coût sera plus élevé que pour un bien traditionnel.
Une fiscalité de plus en plus discutée
Le développement des plateformes de location type Airbnb fait planer un doute sur la fiscalité de la location en meublé, même pour des locataires en faisant leur résidence principale.
Même si le législateur a dans le viseur les locations de tourisme, l’administration fiscale pourrait avoir la mauvaise idée de réformer le statut de LMNP dans sa globalité. La tentation d’augmenter la fiscalité peut être grande…
Dans ce cas de figure, l’investissement en colocation s’en verrait passablement touché.
Investir en colocation meublée, une bonne idée mais pas pour tout le monde
Une nouvelle fois, l’investissement en colocation meublée n’est pas la panacée. Même si elle comporte de nombreux avantages, elle s’adresse à un certain profil d’investisseurs qui disposent de :
- une fiscalité importante (TMI élevée),
- autres investissements en meublé par ailleurs,
- une forte capacité d’investissement (capacité d’emprunt).
Pour les autres, nous vous conseillons de vous intéresser à d’autres typologies d’investissement, comme les SCPI.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !