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La réussite d’un investissement locatif repose sur votre capacité à louer le bien de la manière la plus régulière possible, tout en évitant les pièges liés à la location (vacance locative, impayés, dégradation du bien). Car oui, la vie d’un propriétaire bailleur privé peut ne pas être un long fleuve tranquille. Découvrez la recette pour optimiser la gestion locative de vos biens immobiliers sans que celle-ci vous prenne tout votre temps et votre énergie.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
La gestion locative est l’ensemble des démarches que doit réaliser un propriétaire dans le but de louer son bien. Surtout s’il s’agit de votre premier bien en immobilier locatif, il est important de voir ensemble les tâches qui devront être réalisées dans le cadre de la gestion locative d’un appartement ou d’une maison.
On peut aisément les regrouper en 4 catégories :
- mise en location,
- période locative,
- post location,
- suivi administratif et fiscal.
La première étape de la gestion locative : la mise en location
Quand on souhaite mettre un bien en location, il faut tout d’abord le mettre en adéquation avec votre projet locatif.
La préparation du bien
Autant, si vous louez nu votre bien, il y peut y avoir assez peu de travaux préparatoires. C’est d’autant plus vrai que la tendance actuelle est en zone tendue de laisser le locataire prendre en charge certains travaux onéreux, comme par exemple l’installation d’une cuisine équipée.
Par contre, il en sera tout autrement si vous vous lancez dans la location meublée ou la location équipée. Vous devrez mettre en place dans le bien tous les équipements nécessaires pour que le locataire n’ait plus qu’à apporter ces effets personnels afin d’y habiter ou y travailler. Cela vaut aussi bien pour de la location saisonnière que pour de la location à l’année. Car si vous ne respectez pas ces conditions, vous ne pourrez pas prétendre aux statuts fiscaux de Loueur Meublée Non Professionnel (LMNP) ou de LMP.
Durant cette étape, il faudra aussi réaliser les démarches administratives préalables à la location telle que les diagnostics obligatoires ou les demandes d’autorisation dans le cadre de la location meublée touristique saisonnière.
La recherche de locataires
Nous sommes face à une des étapes la plus importante de la gestion locative. Car vous êtes bien conscient que sans locataire, vous n’aurez pas de revenus de votre patrimoine.
Les annonces immobilières
Pour se faire, il faudra commencer par s’occuper des annonces, de leurs créations à leurs diffusions. Vous devrez notamment établir la valeur locative de votre bien pour en tirer le maximum de profits. Il est vrai qu’avec le développement d’Internet et de sites spécialisés (seloger, PAP, leboncoin, abritel, airbnb), il est de plus en plus facile de mettre en avant son bien. Ce n’est qu’en le rendant le plus visible possible que vous susciterez l’envie à des personnes à la recherche d’une location de venir le visiter.
De nouvelles mentions obligatoires pour les annonces immobilières
Le 1er juillet 2022, la loi n°2022-217 entre en vigueur. Elle impose des mentions obligatoires dans toute annonce de location d’habitation, et renforce le dispositif d’encadrement des loyers.
Certaines mentions rendues obligatoires sont déjà présentes dans l’immense majorité des annonces de location comme le montant du loyer mensuel charges comprises, la commune et l’arrondissement dans lesquels se situe le logement, le caractère vide ou meublé de la location, ainsi que la surface habitable.
Il faudra y ajouter le montant des charges récupérables, ainsi que le montant du dépôt de garantie.
Dans les communes où s’applique l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Plaine Commune, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux), il faudra indiquer dans l’annonce :
- le montant du loyer de référence majoré. Il s’agit du plafond de loyer théorique,
- le montant du complément de loyer exigé lorsqu’il est appliqué.
Les visites
Sauf pour de la location saisonnière, la mise en location d’un bien passe obligatoirement par l’étape des visites.
Peut-être un des points les plus fastidieux car il nécessite de la disponibilité et de l’enthousiasme pour répondre aux questions des candidats à la location !
Gagner du temps sur la phase des visites
Il est possible de simplifier ce travail en organisant des visites groupées sur des créneaux horaires définis à l’avance. Certains vont jusqu’à pousser la démarche en mettant le jour des visites dans l’annonce elle-même !
Je vous conseille d’avoir recours à ce type de méthode uniquement si votre bien possède une très grande attractivité (zone hyper tendue, bien coup de cœur).
Je déconseille pour ma part ce type de pratique qui donne un sentiment très négatif et impersonnel à votre futur locataire. Vous allez lui mettre le doute sur votre capacité à répondre à ces demandes s’il venait à louer votre bien.
La sélection du locataire
A la suite des visites, des candidats à la location se seront manifestés. Le tout est de faire un choix pour déterminer celui qui sera le « locataire idéal ». J’entends par là un locataire qui :
- paiera son loyer et ses charges toujours en temps et en heure,
- prendra soin de votre bien, notamment en effectuant les travaux d’entretien,
- ne causera pas de nuisances aux autres surtout si votre bien se trouve en copropriété,
Autant vous dire tout de suite, il n’y a pas de critères universels pour reconnaître une perle rare d’un mauvais coucheur. Car même si la situation de votre locataire semble idyllique à son entrée dans votre bien, elle peut rapidement changé en fonction des aléas de la vie (séparation, chômage, invalidité). Il faut tout de même se baser sur des critères de solvabilité. L’expérience et le bon sens restent une fois de plus votre meilleur allié dans la gestion de votre patrimoine.
Les aspects contractuels : bail de location et état des lieux
La rédaction du bail est une étape à effectuer avec une grande minutie. Il est possible de s’appuyer sur des contrats de location standards à personnaliser selon la situation.
Pour autant, les lois sur la location évoluent rapidement en ajoutant très souvent ce qui peut s’avérer des pièges pour les propriétaires. C’est notamment le cas de la loi ALLUR en ce qui concerne les loyers (plafonnement, encadrement).
Gardez à l’esprit qu’un bail est un contrat qui vous engage. En cas de préjudice, votre responsabilité civile et financière peut être engagée ! Alors même si cela prend du temps et nécessite de l’expertise, faites les choses dans les règles jusqu’à un état des lieux d’entrée détaillé à chaque mise en location.
Attention aux spécificités du bail de location Pinel
Vous avez fait l’acquisition d’un bien à travers la loi Pinel. Vous devez être vigilant à ce que le bail respecte les contraintes du dispositif, tel que le plafonnement du loyer par mètre carré ou l’obligation de louer nu à une personne pour sa résidence principale.
Autant de conditions qui, si elles ne sont pas respectées, remettent en cause votre avantage fiscal.
La gestion locative pendant la période de location
Les apparences semblent présager que lorsqu’un locataire est en place, la gestion locative demande beaucoup moins d’efforts de la part du propriétaire. Et bien cela dépend essentiellement de 2 facteurs :
- le locataire,
- la vétusté du bien mis en location.
La relation avec le locataire
Nous rentrons dans une relation intuitu personae et tout le caractère imprévisible que cela peut avoir.
La gestion administrative et comptable
En effet, la gestion locative demande d’assurer une comptabilité des encaissements mois après mois. Car aussi étrange que cela puisse paraître, tout n’est pas aussi simple que la mise en place d’un virement automatique.
Entre les problèmes de virements, les charges non réglées ou les locataires qui souhaitent régler par chèque, la tenue d’un livre de compte est une quasi nécessité.
Il sera simple de suivre les différentes rentrées d’argent, ainsi que leurs dates. Cette information est d’ailleurs primordiale afin de réaliser votre déclaration fiscale sur les revenus fonciers correctement.
Par ailleurs, certains locataires vous demanderont de manière systématique une quittance de loyers, parfois avant de vous régler.
Peut-être faut-il y voir une volonté de mettre à mal votre patience.
Car sachez qu’en tant que propriétaire, vous n’avez pas l’obligation de fournir systématiquement une quittance de loyer. Par contre, vous devez la fournir à chaque demande de votre locataire !
A minima, vous devrez gérer tous les ans à date anniversaire du bail la révision annuelle des loyers, ainsi que la régularisation des charges au début de l’année civile.
Le suivi des demandes et des travaux
En tant que propriétaire, charge à vous d’assurer les réparations et travaux afférents au sein du bien. Et je peux vous assurer que si votre bien est en mauvais état, vous ne manquerez pas d’avoir votre locataire qui vous le fera savoir.
Dans les demandes les plus courantes, on retrouve tout ce qui touche à la chaudière, l’électroménager de la cuisine, la VMC ou encore l’installation électrique.
Mais sur ce sujet, évitez les bras de fer avec un locataire pointilleux.
Car le nombre de ces demandes pourrait augmenter de manière exponentielle. Avec la sanction suprême si vous n’accédez pas à ces demandes : le non paiement du loyer !
La gestion locative post locataire
La période entre deux locataires, dite de vacance locative, est un excellent moment pour entamer des travaux au sein de vos biens. Une fois l’état des lieux de sortie établi, vous pourrez entamer un travail de rafraîchissement du bien qui vous permettra de générer du déficit foncier.
Un excellent moyen de faire financer une partie de l’entretien de vos biens par l’administration fiscale !
Le suivi administratif et fiscal
Tout au long de la période pendant laquelle vous allez louer votre bien, vous aurez à accomplir des démarches administratives et fiscales.
La relation avec le syndic de copropriété
En tant que propriétaire, vous êtes en relation directe avec le syndic de copropriété. Vous serez conviés aux assemblées générales pour voter les travaux et entretien à mettre en place au sein de la copropriété. Le locataire n’aura pas son mot à dire dans ces votes, bien qu’il paie la majeure partie des charges.
De même, ce sera au propriétaire de régler les charges totales au syndic que les locataires les ont réglées ou non.
Les déclaratifs fiscaux
En tant que propriétaire bailleur, vous aurez à vous acquitter de déclaratifs fiscaux annuels. Le plus célèbre : la déclaration de revenus fonciers annuelle.
Dès lors que vous avez reçu ne serait-ce qu’un euro de loyer l’année précédente, la déclaration est obligatoire. Elle reprendra tous les loyers encaissés ainsi que les charges payées tout au long de l’année. A cela s’ajoutent les déficits antérieurs reportables éventuels.
Pourquoi confier tout ou partie de la gestion locative à un professionnel ?
Lorsque l’on réalise un investissement locatif, on est parfois obnubilé par la recherche de rendement locatif. Le fameux TRI pour celles et ceux qui sont des investisseurs avertis.
De ce seul point de vue, confier la gestion locative est une déperdition de performance. La seule question à vous poser : est-ce que vous devez-vous la prendre à votre charge ?
Car la gestion locative demande compétences, proximité avec le bien, ainsi que du temps.
Déléguer la gestion locative à un professionnel : le prix de la sérénité
La gestion locative a un coût. Mais est-ce que ce coût ne serait pas celui de la tranquillité ?
En passant par un professionnel de l’immobilier, vous achetez :
- l’expertise d’un professionnel qualifié et toujours à la page dans le domaine de la gestion locative. Un gros plus pour sécuriser les aspects administratifs, juridiques et fiscaux. Cela vous garantie que tout soit effectué correctement en temps et en heure,
- du temps libre. Car vous n’aurez ni à vous occupez de la gestion du bien et du locataire. Vous avez sûrement une activité professionnelle à côté, ainsi que des loisirs. Le temps est un élément qui n’a pas de prix !
Le gestionnaire vous proposera par la même occasion des packs vous permettant d’intégrer des assurances locatives telle que la Garantie des Loyers Impayés (GLI). Un vrai plus pour celles et ceux qui n’aiment pas les mauvaises surprises.
Passer par un gestionnaire, une quasi obligation si vous habitez loin des biens
Comme je vous l’ai évoqué précédemment, la gestion locative demande de la proximité. Ne serait-ce que pour trouver les locataires ou assurer la gestion et l’entretien du bien. Vous habitez à l’autre bout de la France ? Passez par une gestionnaire disposant d’un correspondant local.
Et si en plus de cela vous aviez une gestion directement accessible en ligne, vous serez la ou le plus heureux des investisseurs foncier.
Pas encore convaincus ?
Regardez cette vidéo regroupant 12 des avantages principaux de passer par un professionnel de l’immobilier pour assurer la gestion locative de vos biens en moins de 2 minutes !
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !