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La densification des villes et leurs aménagements ont nécessité la mise en place de droits spécifiques sur des biens immobiliers, dispositions très souvent indispensables afin de pouvoir les utiliser. Alors on parle de servitude. Comme tout droit, il existe des règles et un formalisme à respecter afin qu’elles puissent perdurer dans le temps. Car en cas de non respect de ces conditions, une servitude peut prendre fin avec les conséquences dramatiques que cela peut engendrer.
Qu’est-ce qu’une servitude ?
D’une point de vue juridique, une servitude est un droit réel immobilier soumettant une charge sur un bien immobilier au profit d’un autre bien dont les propriétaires sont différents.
L’exemple le plus connu est la servitude de passage ou droit de passage permettant au propriétaire d’un terrain ne disposant pas d’entrée directe depuis le domaine public d’y accéder.
Une servitude est dite active pour le bien qui en bénéficie.
Et par opposition, elle devient passive pour le bien qui en supporte la charge.
Les différentes formes de servitudes
Avant de vous lancer dans l’acquisition d’un bien ayant ou disposant d’au moins une servitude, il est important de se renseigner sur leur nature.
Une servitude peut être soit continue, soit discontinue.
Une servitude est dite continue dès lors que le bien, profitant du droit, peut être utilisé de manière permanente.
Dans le cas contraire, la servitude est dite discontinue dès lors que son usage nécessite une intervention humaine. Comme par exemple, un droit de passage par un terrain fermé et clôturé.
Futurs acquéreurs, mettez toutes les chances de votre côté lors d’une acquisition
La question des servitudes est loin d’être neutre lors d’un investissement. Car ces dernières peuvent à elles seules faire échouer une vente immobilière. Surtout lorsque l’acquéreur est mis devant le fait accompli au moment de la signature chez le notaire…
En effet, une servitude peut être invisible lors de la visite d’un bien. On parle alors de servitudes occultes.
Et dans le cas d’un vendeur peu scrupuleux, l’acquéreur découvrira la servitude au moment de l’envoi du projet d’acte par la notaire.
Le meilleur moyen pour les acquéreurs de préserver leurs droits, notamment à l’information, est de signer un compromis de vente notaire en vous faisant accompagner par le votre. Son travail sera de vous alerter sur tous les risques et charges liés à l’achat du bien, dont les servitudes.
Certes, vous perdrez un peu de temps au début de la vente. Mais à contrario, vous disposerez de toutes les informations déterminantes sur le bien à acquérir vous laissant toute latitude de faire jouer votre droit de rétractation de manière éclairée !
Comment nait une servitude ?
Les servitudes peuvent apparaître de différentes manières. L’objectif restant de permettre l’utilisation d’un bien tout en respectant l’occupation paisible de son voisinage.
Au moment d’un division parcellaire
Les lotissements et aménagements de parcelle (division parcellaire) sont de évènements propices à la création de servitudes.
Il est ainsi possible d’exploiter les terrains en longueur en mettant en place un droit de passage pour accéder aux terrains sur les lignes les plus retranchées. Mécanisme bien moins coûteux en terme de place et d’argent que la création d’une voirie.
Mais aussi cela devient quasi systématiquement dans le cas de terrains comportant des immeubles bâtis. En effet, pour optimiser la future surface constructible, il est fréquent que la découpe des parcelles se fasse proche du bien existant. Tout ceci est rendu possible grâce aux servitudes de vue.
La notion de servitude de vue
La servitude de vue est la possibilité pour un propriétaire de déroger aux distances imposées par la loi, pour créer une ouverture ou une vue, vers une propriété voisine.
Les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) étant de plus en plus contraignants, il est intéressant d’obtenir l’accord de ses voisins pour exploiter au maximum les opportunités offertes en terme de construction.
Surtout qu’en la matière, la loi est extrêmement généreuse en terme d’ordre public avec :
- pour une vue droite, la distance légale entre l’ouverture et la limite séparative des 2 propriétés doit être de 1,90 m. La distance est calculée depuis le bord de la fenêtre, le rebord extérieur du balcon ou de la terrasse et la limite séparative,
- Pour une vue oblique, cette distance se réduit à 0,60 m. La distance se calcule en se plaçant à l’angle de l’ouverture la plus proche de la propriété voisine.
Dans le cadre d’une division parcellaire, si un bien pré-existant dispose d’une ouverture qui ne respecte pas les conditions du PLU en vigueur, une servitude de vue sera mise en place de facto au moment de la vente d’une des 2 parcelles.
Par le biais d’un usage répété
En droit immobilier, le temps a son importance. Car au bout de 30 ans, un usage se transforme en servitude acquise dès lors que ce dernier était visible, sans nécessiter l’intervention humaine pour pourvoir en disposer.
Cela concerne essentiellement les droits de passage.
Par la signature d’un contrat
Mais comme souvent en droit, il est possible de mettre en place des dispositions en terme de servitudes par le biais d’un contrat. On parle alors de servitude conventionnelle.
Pour qu’elles soient valides, les dispositions doivent :
- être acceptées par toutes les parties au contrat,
- faire l’objet d’une publicité foncière,
- respecter l’ordre public.
Qui est le propriétaire d’une servitude ?
Contrairement aux idées reçues, le propriétaire de la servitude est le bien qui en a la charge et non son propriétaire.
Cette notion est très importante d’une point de vue juridique pour assurer la pérennité de la servitude et sa transmission dans le temps.
Car inscrites dans les actes de vente, ce droit immobilier réel doit ainsi prendre un caractère perpétuel, en tout cas en théorie….
A quel moment prend fin une servitude ?
Même si les servitudes se doivent d’être perpétuelles pour assurer la bonne utilisation d’un bien immobilier, il existe des évènements qui peuvent remettre en cause leur existence.
Une servitude prend fin dans dans un des cas suivants :
- en cas de non utilisation pendant un délai de 30 ans. Ce cas reste théorique puisqu’il sera très complexe d’en apporter la preuve,
- le fait de ne pas pouvoir utiliser une servitude la rend nulle,
- une servitude s’applique sur 2 biens distincts. Si par le biais d’un rachat les 2 parcelles doivent être réunies, la servitude disparait de facto,
- il est possible de renoncer à une servitude pour celui qui en bénéficie de manière contractuelle. Attention tout de même aux conséquences puisque vous ne pourrez pas faire machine arrière en cas de changement d’avis !
Avertissements: les informations contenues dans nos articles et guides sont par nature génériques. Elles ne tiennent pas compte de votre situation personnelle. Par conséquent, elles ne peuvent en aucune façon constituer des recommandations personnalisées en vue de la réalisation de transactions d’achat ou de vente de biens immobiliers ou être assimilées à une prestation de conseil en investissement. Le lecteur est le seul responsable de l’utilisation de l’information fournie, sans qu’aucun recours contre les éditeurs du site investirenimmobilier.fr ne soit possible. La responsabilité du site investirenimmobilier.fr et de ses auteurs ne pourra en aucun cas être engagée en cas d’erreur, d’omission ou d’investissement inopportun.
Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !