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Des frais d’acte, ou frais de notaire, sont payés au moment d’une vente portent communément leur nom. En fonction de la nature du bien et de sa localisation, ces derniers peuvent varier de manière significative (du simple au triple). Découvrons ensemble les modalités et leur mode de calcul. Et surtout s’il existe un moyen de diminuer la note.
Qu’est-ce que les frais de notaire ?
Lors d’une vente immobilière, des frais sont à régler. Par abus de langage, on parle de frais de notaire.
Cela provient du fait que ce dernier va procéder aux vérifications administratives et à l’enregistrement de la transaction. Quand bien même la majorité des sommes perçues reviennent à l’État et aux collectivités territoriales.
Mais le notaire n’étant pas un fonctionnaire, il percevra une quote part de ces frais en guise de rémunération du travail accompli. En plus du remboursement des frais qu’il a engagé pour mener à bien cette mission d’enregistrement (débours).
Quelle est la base de calcul des frais de notaire ?
Afin de calculer les frais d’acte, le notaire va prendre pour référence le prix de vente du bien immobilier.
En fonction de comment est rédiger le compromis de vente, cette base peut sensiblement diminuer.
Tout d’abord, commençons par les frais d’agence.
Si l’agent immobilier a correctement fait son travail, les frais d’agence peuvent être déduits du montant du prix de vente pour le calcul des frais de notaire.
Pour cela, il suffit que les frais d’agence soient à la charge de l’acquéreur. Vérifiez que ce soit bien le cas avant de vous lancer dans votre future acquisition. Car l’économie est loin d’être négligeable !
Une autre source de réduction de frais de notaire : les meubles.
Dans une vente immobilière, il est très fréquent que le vendeur laisse des meubles aux nouveaux acquéreurs. Comme par exemple, les meubles de cuisine avec son électroménager ou bien des placards de dressing sur mesure.
Sachez que la valeur de ces meubles peut elle aussi être déduite du prix de vente pour le calcul des frais d’acte dans la limite de 5% de la valeur du bien.
Pour cela, il faut que les meubles soient explicitement mentionnés dans le compromis.
De quoi sont-ils constitués ?
Les frais de notaire sont décomposés de la manière suivante :
- les droits d’enregistrement et taxes diverses,
- les honoraires du ou des notaires chargés de procéder à l’enregistrement,
- le remboursement des frais engagés par le notaire.
Charge au notaire d’encaisser ces sommes et de les reverser par la suite à qui de droit.
Droits et taxes d’enregistrement
Les droits et taxes représentent la quote part la plus importante des frais d’acte.
Variables en fonction de la commune où se trouve le bien vendu, ils sont plafonnés à 5,81% du prix d’achat.
Ils se décomposent de la manière suivante :
- contribution de sécurité immobilière. Cette taxe s’établit à 0,10% de la valeur du bien, avec une plancher fixé à 15 euros,
- taxe de publicité foncière, aussi appelée communément droit départemental. Elle est fixée à 3,80% par le Code Général des Impôts (CGI) (article 1594 D). Une latitude est offerte à chaque département pour faire évoluer cette taxe entre 1,20% et 4,50%. Libre au conseil départemental de modifier le taux dans la limite de cette fourchette. Étrangement, la grande majorité des conseils ont optés pour le taux maximum. Seuls Mayotte, l’Indre et le Morbihan ont décidé de conserver le taux de base au moins jusqu’au 31 mai 2024,
- prélèvement pour frais d’assiette et recouvrement du droit départemental. Le montant de cette taxe est fixé à 2,87% du droit départemental,
- taxe communale additionnelle aux droits d’enregistrement. L’article 1594 D du CGI fixe cette taxe à un taux de 1,2% du prix de vente. Un taux minimum de 0,5% est applicable. Le reste de la taxe est à la main de la municipalité qui peut faire le choix d’en exonérer les futurs acquéreurs.
La quote part de frais dévolue aux notaires
Le notaire devant traiter la transaction immobilière, il est légitime qu’il soit rémunéré. Toute peine mérite salaire !
La loi prévoit que dans le cadre de l’enregistrement des transactions immobilières sa rémunération soit tarifée. Et qu’il puisse récupérer les frais qu’il engage pour le compte de l’acquéreur dans le cadre de sa mission.
La rémunération du notaire
La rémunération des notaires est variable en fonction de l’acte.
Dès lors qu’il s’agit d’un acte dont le tarif est réglementé, on parle d’un émolument. Les transactions immobilières font partie de ces actes.
Le notaire se doit donc d’appliquer le barème légal qui est le suivant :
| Fourchette de prix | Taux applicable |
| De 0 € à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Plus de 60 000 € | 0,799 % |
Frais de notaire en présence de 2 confrères
Dans une transaction immobilière, les vendeurs et les acquéreurs ont la possibilité de se faire représenter par le notaire de leur choix.
Bonne nouvelle : dans ce cas de figure, les 2 confrères devront se partager les émoluments prévus par la loi !
Le remboursement des frais ou débours
Dans le cadre d’une transaction immobilière, le notaire peut être amené à faire appel à des prestataires (cadastre, géomètre…) pour mener à bien sa mission.
A ce titre, il devra avancer les frais pour le compte de l’acquéreur. Ce dernier devra le rembourser au moment de la signature de l’acte authentique.
Il est possible de négocier les frais de notaire !
La loi Macron de 2016 a offert une souplesse en terme rémunération des études notariales pour les transactions immobilières.
Il est possible au notaire d’appliquer une remise sur ses émoluments dans le cas de transactions supérieures ou égales à 150 000 €. Cette remise est fixée à 10 % du montant des émoluments. Si le notaire décide de l’adopter, la remise est valable pour tous ses clients !
Vous souhaitez savoir si votre notaire pratique ce genre de remise.
Cette dernière doit faire l’objet d’un affichage réglementé au sein de l’étude.
A vous de voir si cela vaut le coup de vous déplacer dans les différentes études de votre région pour trouver celui appliquant cette remise.
Qui paye les frais de notaire ?
Aucun doute possible. L’article 1593 du Code civil est très clair en la matière.
Les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur.
Ce sera toujours le cas dans une vente entre particulier, sauf très rares exceptions.
En revanche, si vous vous intéressez à l’investissement immobilier dans le neuf, vous avez pu voir la mention de frais de notaire offerts sur certains programmes immobiliers.
Cette disposition est tout à fait légale. Le vendeur a le droit de prendre en charge ces frais dans le cadre d’un acte en main.
Comment sont calculés les frais de notaire ?
Lors d’une acquisition immobilière, il est intéressant de connaître à l’avance le montant de frais à payer. Surtout dans le cadre d’une acquisition à crédit.
Concernant les frais d’acte, ce ne sera pas le cas. Notamment à cause de la partie débours du notaire.
Le mieux est procéder à une estimation pessimiste. De toute façon, le notaire procédera à un remboursement par la suite en cas de trop perçu.
Depuis le 1er mai 2016 et la mise en place de la loi Macron, les frais d’acte suite à une transaction immobilière sont plafonnés à 10% de la valeur du bien ou du droit, avec un montant plancher de frais porté à 90 euros.
Vous souhaitez être sûr de votre coup en terme de financement ?
Partez sur des frais de notaire estimés à 10%.
A titre de comparaison, sachez que les frais de notaire dans l’immobilier ancien sont en moyenne à 8% du prix de vente.
Des frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf ou récent
Afin de favoriser la construction, la loi prévoit des frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf ou récent.
Est considéré comme neuf ou récent un bien (logement, appartement, ou maison) de moins de 5 ans qui n’a jamais fait l’objet d’une transaction immobilière.
Si ces 2 conditions sont respectées, l’acquéreur pourra prétendre à des frais de notaire réduits.
Alors, la taxe de publicité foncière est ramenée à 0,70%, au lieu des 3,80% prévus pour le taux normal.
Quant aux les prélèvements d’assiette et de recouvrement, ils passent à 2,14% du montant de cette publicité.
Ces 2 réductions de taux ont pour conséquence d’établir le taux réduit moyen de frais de notaire à 3%.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !