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La foncière immobilière est une solution d’investissement intéressante pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier autrement. Car au lieu d’acheter un bien en direct nécessitant une forte immobilisation de capitaux ou une acquisition à crédit, la foncière permet aux investisseurs de calibrer librement le montant de leur investissement tout en diversifiant leur patrimoine. Je ne vous ai pas encore parlé de la fiscalité avantageuse que cela peut représenter. Bien plus avantageuse que la détention d’un patrimoine immobilier en direct…
Qu’est-ce qu’une foncière immobilière ?
La foncière est une société commerciale ayant pour objet social l’investissement dans l’immobilier et la gestion d’un parc locatif.
Elle permet d’investir dans n’importe quel typologie de biens immobiliers.
Cela laisse un vaste choix d’investissements quand on connait la diversité du marché immobilier.
On peut y retrouver aussi bien du foncier (terrain à bâtir), de l’immobilier professionnel (tertiaire, commercial, industriel), ainsi que de l’immobilier d’habitation.
Mais une foncière peut aussi prendre la forme d’une holding immobilière. Elle sera alors composée de parts ou d’actions de sociétés immobilières, voire de parts de SCPI. Dans ce cas de figure, la gestion du parc immobilier sera déléguée aux différentes sociétés filles.
Les différentes catégories de foncières immobilières
Les foncières peuvent prendre plusieurs formes juridiques telles que :
- la SARL,
- la SAS,
- la Société d’investissement en immobilier cotées (SIIC),
- la Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV).
Vous noterez que la Société Civile Immobilière (SCI) ne fait pas partie de la liste des sociétés foncières. Cela s’explique par la nature civile de ses activités.
Même si chaque type de foncière a pour but d’investir dans l’immobilier, elles répondent à des objectifs patrimoniaux différents pour les investisseurs.
La SARL immobilière, une foncière non cotée en petit comité
Commençons par étudier le cas de la SARL immobilière.
D’un point de vue juridique, la SARL immobilière rentre parfaitement dans la typologie des foncières immobilières. Car elle a bien un objet commercial, ainsi qu’une prépondérance immobilière.
D’un point de vue patrimonial, la SARL immobilière répond à plusieurs objectifs :
- assurer la stabilité de l’actionnariat. Les parts de SARL étant difficilement cessibles, ce type de société est à privilégier pour un actionnariat de proximité (familial, amical, professionnel). Cela en fait un bon véhicule d’investissement long terme,
- constituer une gestion forte. Car le ou les gérants ont tout pouvoir pour agir pour le compte de la société sans limitation,
- limiter la responsabilité des associés investisseurs. Cette dernière est cantonnée au volet financier à hauteur du capital apporté,
- exploiter un régime fiscal avantageux. Car au lieu de percevoir des loyers, les associés pourront se voir verser des dividendes. Fini les revenus fonciers !
La SAS immobilière pour une souplesse maximale
La SAS immobilière ressemble énormément à la SARL immobilière dans ses objectifs d’investissement. Nous sommes sur des sociétés d’investissement non cotées.
La différence majeure se trouve dans le cadre juridique.
Car autant la SARL dispose d’un cadre juridique très rigide, notamment sur le volet de la gérance et de la cessibilité des parts, la souplesse contractuelle de la SAS est extrême.
La seule vraie obligation est d’élire un Président dont les responsabilités sont à définir.
Autant dire que la rédaction des statuts peut s’avérer un véritable casse-tête. Cela en fait un véhicule d’investissement qui doit s’adresser à des investisseurs avertis !
Le gain de la SAS s’avère fiscal et social, en évitant les cotisations obligatoires propres aux dirigeants de la société.
La SIIC, la foncière cotée en bourse grand public
La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC) est une société foncière dont les titres peuvent être acquis et vendus sur un marché financier.
Sa grande valeur ajoutée est d’apporter plus de liquidité aux investisseurs. Les marchés financiers étant organisés, l’investisseur pourra de lui même acheter ou vendre des titres à travers des plateformes financières.
Attention tout de même de ne pas tomber dans le piège que peut induire la notion de liquidité. Il faut tout de même garder en tête le principe de base d’un marché. Pour qu’une acquisition soit possible, il faut que des titres soient disponibles à la vente. Cette disponibilité peut s’opérer à travers un investisseur qui souhaite vendre des titres ou des opérations sur le capital (société à capital variable, augmentation de capital). Et réciproquement pour un ordre de vente, il faut qu’il y ait un acheteur qui se présente à la rencontre du vendeur !
Le revers de la médaille de cette liquidité : une plus grande volatilité sur la valeur des titres. Car contrairement à une SCPI dont le prix des parts reflètent la valeur vénale du parc immobilier, le prix d’un titre de SIIC est fixé par le marché.
En plus de la composante immobilière, la balance entre le nombre d’acquéreur et de vendeur influe sur la valeur du titre. Ce point peut être un réel frein pour aux investisseurs habitués aux acquisitions immobilières.
La SPPICAV, la foncière non cotée grand public
La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV) est comme son nom l’indique une société foncière non cotée.
Elle s’adresse à un public large d’investisseurs qu’ils soient particuliers ou professionnels.
Son objectif principal : augmenter la liquidité du support pour se rapprocher d’un fond de commun de placement (OPCVM).
Pour assurer cette mission, la SPPICAV est nécessairement une solution d’investissement mixte. Elle est constituée à minimum de 51% d’actifs immobiliers. Le reste devant être des actifs financiers. L’objectif pour les gestionnaires est de rester proche des 35% d’actifs financiers détenus.
De ce fait, la vente de titres pourra être assurée sans devoir céder des actifs immobiliers. Le capital variable permet quant à lui d’acquérir de nouveaux titres à tout moment.
La forme juridique de SPPICAV la plus connue reste l’OPCI.
Même si techniquement cela reste une foncière du fait de sa prépondérance immobilière, elle séduira principalement un public normalement réticent à l’investissement immobilier. Ce qui peut sembler totalement paradoxal !
Pourquoi investir dans une foncière immobilière ?
L’investissement dans une foncière immobilière couvre plusieurs objectifs.
Le premier reste la mutualisation de l’investissement. Cette dernière aura plusieurs effets majeurs :
- diminuer le risque. Car le ticket d’entrée dans une foncière est bien inférieure à celui de l’acquisition d’un bien immobilier en direct,
- déléguer de gestion locative. L’investisseur pourra s’appuyer soit un professionnel, soit une personne qui lui est proche, pour assurer la gestion du parc immobilier,
- investir dans des biens normalement peu accessible des investisseurs privés (immeubles de rapport, immobilier d’entreprise, immobilier de bureaux, locaux commerciaux…).
Mais le principal intérêt réside dans la souplesse du mode de détention.
Car contrairement à l’immobilier en direct, il est possible de loger une foncière, en fonction de sa nature, dans une assurance vie ou un Plan d’Epargne en Actions (PEA). Ce qui vous pouvez l’imaginer allègera considérablement la fiscalité de l’investissement !
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !