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Le marchand de biens immobiliers est statut très particulier. Car autant il s’applique automatiquement dès lors que l’achat revente de biens immobiliers et de fonds de commerce est votre activité principale. Il peut aussi s’appliquer à des particuliers d’un point de vue fiscal dès lors qu’ils s’adonnent à certaines activités immobilières. Le tout une fois de plus est de juger du caractère spéculatif et récurrent et des activités concernées. Découvrons comment devenir marchand de biens, même malgré soi.
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Qu’est-ce qu’un marchand de biens immobiliers ?
En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens a pour vocation d’acheter des biens (fonciers, terrains à bâtir, appartements, maisons, immeubles, fonds de commerce, copropriété…) dans le but de les revendre pour en tirer un profit. On pourrait les qualifier de commerçant rénovateur immobilier.
Afin d’en tirer une plus-value, le marchand de biens va procéder à une rénovation ou une restructuration des biens. En général, cela concerne des opérations sur des immeubles, des locaux commerciaux, ou des grandes bâtisses pouvant faire l’objet d’agrandissement ou de division.
Le marchand de biens aura besoin de partenaires pour mener à bien cette tâche tels que des architectes, des entreprises spécialisées dans la rénovation des bâtiments.
De manière connexe, il lui est possible de les louer pendant une période indéterminée.
La nature spéculative de ces opérations fait que le marchand de biens pratique une activité commerciale. Par conséquent, ce dernier doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés.
Comment reconnaître un marchand de biens ?
S’il exerce sous la forme d’une entreprise immatriculée au registre du commerce, le marchand de biens devrait avoir pour code APE le 6810Z.
J’ai bien devrait.
Car dans la plupart des cas, on peut voir un autre code relatif à l’immobilier enregistré par l’INSEE.
La raison à cela ?
Comme son nom l’indique, le code APE sert à déterminer quelle est l’Activité Principale Exercée (APE) par l’entreprise.
Au moment de l’immatriculation d’une entreprise ou d’une activité professionnelle, l’INSEE se doit d’apporter un code APE. Pour ce faire, cette dernière se base sur l’objet social présent dans les statuts.
En fonction de sa rédaction, on peut en tirer de nombreuses interprétations.
Le code APE ne correspond pas à l’activité réelle de l’entreprise.
Bonne nouvelle : il est simple de faire changer le code APE sur simple demande via ce formulaire.
Est-ce qu’il existe des prérequis pour exercer ?
Réussir à vivre de l’activité de marchand de biens immobiliers nécessite quelques conditions à remplir.
Une assise financière
Avant de pouvoir vendre un bien immobilier et d’en tirer des plus-values immobilières, faut-il encore pouvoir l’acheter.
Car durant tout le temps de son activité, le marchand de biens sera confronté à des problématiques de financement. Que ce soit pour acheter un bien ou le rénover.
Pour se lancer, il est nécessaire de disposer a minima d’une des conditions suivantes :
- un patrimoine personnel immobilier, hors résidence principale,
- une capacité d’emprunt significative,
- un capital important disponible.
L’idéal est naturellement de posséder les 3. Cela aidera grandement à financer l’investissement le plus compliqué : la première opération !
De solides compétences
Contrairement au métier d’agent immobilier qui nécessite une carte professionnelle pour exercer, aucune condition n’est nécessaire pour devenir marchand de biens.
Par conséquent, tout le monde peut devenir marchand en théorie. Nous verrons plus tard que cela arrange bien le fisc dans sa quête d’obtenir toujours plus de rentrées fiscales.
Pour autant, ce n’est pas parce que cela n’est pas indispensable qu’il ne faut pas se former !
Une bonne connaissance du marché immobilier est indispensable. L’immobilier étant une activité où les surprises sont légion, il faut être bien armé pour monter des projets et savoir en tirer une forte rentabilité.
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Les formations amenant au métier de marchand de biens
Côté acquisition de compétences, vous pouvez utiliser votre compte formation (CPF) pour vous faire financer tout ou partie de vos formations.
Même s’il n’existe pas de formation initiale ou continue pour devenir marchands de biens, il existe des formations diplômantes permettant d’acquérir un sérieux bagage en termes de connaissances dans l’immobilier, le droit et l’urbanisme.
Voici quelques exemples de formations (liste non exhaustive) :
- Licence professionnelle métiers de l’immobilier : gestion et administration de biens
- Licence professionnelle métiers de l’immobilier : gestion et développement de patrimoine immobilier…
Un bon relationnel
Un bon réseau est un vrai plus pour exercer cette activité.
Rien de tel que de bien connaître des notaires ou des agents immobiliers pour faire de bonnes affaires sur le prix d’achat des biens.
Vu le nombre de travaux de rénovation ou de réhabilitation à réaliser, avoir dans ces partenaires des entreprises du bâtiment efficaces est indispensable. Un banquier dans votre réseau serait aussi une bonne idée pour négocier au mieux vos conditions de financement.
Et a minima un expert-comptable aguerri avec les notions de TVA immobilière !
Des assurances professionnelles
Acheter un bien reste anxiogène pour la plupart des gens, notamment les primo-accédants. Rien de tel que des assurances pour faciliter une vente.
Les marchands de biens peuvent souscrire des assurances décennales et dommages ouvrage.
Ces assurances sont loin d’être anodines. Car en tant que professionnel de l’immobilier, la garantie des vices cachés s’applique sur les biens vendus. Et cela quelles que soient vos compétences en termes de rénovation immobilière !
D’autant plus qu’en général les travaux seront effectués par des sous-traitants.
Car même si ces derniers possèdent leurs propres assurances, le marchand reste le seul responsable face aux clients en cas de problèmes.
Quel est le niveau de rémunération d’un marchand de biens ?
Le site de l’Insee indique un salaire moyen de 3 400 € net par mois.
Mais en tant que profession non salariée, la rémunération d’un marchand de biens dépend de son expérience, de sa capacité à acheter des biens sous côtés et la taille des opérations réalisées.
Le statut juridique du marchand de biens
Le marchand de bien peut exercer en nom propre (entrepreneur individuel) ou créer une société immobilière (EURL, SARL, SAS, SASU, SNC, SCI…) selon son souhait. Aucun statut de société n’est imposé par la loi.
Il existe plusieurs conséquences relatives à cette inscription au RCS.
La première concerne le statut fiscal.
En fonction de la forme juridique choisie, la fiscalité peut énormément varier (impôt sur les revenus ou impôt sur les sociétés).
Cela concerne aussi bien les revenus et que les plus values. Quoi qu’il arrive, vous devrez oublier totalement la fiscalité des personnes physiques !
La seconde concerne le statut social.
En tant que professionnel, les cotisations s’appliquent en lieu et place des prélèvements sociaux.
Marchands de biens et micro entreprise
Même si le choix existe dans la forme juridique, les régimes micro sont incompatibles avec l’activité de marchand de biens.
Vous serez automatiquement au régime réel ou réel simplifié, quelle que soit la forme juridique choisie.
Cela signifie qu’il est impossible d’exercer cette activité avec un statut d’autoentrepreneur !
La fiscalité et le marchand de biens
La notion de régime fiscal est importante. Car nous allons voir tout de suite que le simple fait d’exercer une activité d’achat revente immobilière peut suffire pour être considéré comme un marchand de biens. C’est d’ailleurs peut-être votre cas…
L’activité de marchand de biens est une des rares activités immobilières réglementées d’un point de vue fiscal.
L’administration fiscale a défini des critères qui lui son propre pour savoir si une personne exerce l’activité de marchand de biens :
- acheter et revendre des biens immobiliers,
- avoir l’intention de réaliser un profit (un but spéculatif),
- procéder à des opérations d’achat revente de manière régulière.
On voit que l’immatriculation au RCS n’est pas un critère retenu par Bercy. Vous pouvez être un simple investisseur particulier et vous voir affubler ce lourd statut fiscal.
Le critère de répétition est subjectif. Car la jurisprudence nous montre que la régularité des transactions immobilières est extrêmement relative. La justice ayant souvent donné à l’administration fiscale dès la seconde opération !
Mais savez-vous quelles sont les raisons qui poussent l’administration fiscale à vouloir vous qualifier en tant que marchand de biens ?
Même si la requalification change l’imposition sur les gains, notamment sur la plus-value immobilière, il existe un impact beaucoup plus important avec la TVA immobilière.
Car contrairement à une personne physique, le marchand de biens est assujetti à la TVA (TVA sur la marge, TVA sur prix de revient…). Avec un taux actuel de 20%, le prix de vente comporte 16,67% de TVA. On va tout de suite le gain pour l’administration fiscale !
Vous souhaitez tout savoir sur la fiscalité du marchand de biens immobiliers. Consultez notre article sur le sujet en cliquant sur ce lien.
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Ingénieur Patrimonial
En 18 années d’expérience dans le domaine de la gestion de patrimoine, j’ai eu l’occasion de travailler sur de nombreux investissements immobiliers. Et je vous avoue toujours être surpris de la négligence avec laquelle bon nombre des clients et de conseillers immobiliers évaluent sur les hypothèses lors d’un investissement immobilier.
Parce qu’une acquisition immobilière est loin d’être un long, surtout dans l’ancien, il vaut mieux faire preuve de prudence lors des simulations. Mais surtout, il est indispensable de n’oublier aucunes charges. Certaines d’entre elles peuvent transformer de belles histoires en lourds fardeaux à assumer au quotidien !